中国公民在纽约买房子

中国公民在纽约买房子与在纽约居住的有身份的人在纽约买房子有相同也有差异。在介绍差异之前，我需要介绍一下在纽约买房子的流程，然后再指明主要的区别。因为我想详细介绍在纽约买房子的每一个步骤，所以一片博文的篇幅是不够的，需要几个博文连贯的进行描述。看的人呢也需要从今天这一篇看起。

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在纽约买房子，和其他地方一样，步是要先找到自己喜欢的房子。这个可以选择自己找，通过网站，报纸，广告等等，也可以选择一个地产经纪，帮自己找。对于主要时间在中国的中国公民来说，可能选择一个地产经纪帮自己找更实际一些。

纽约地产经纪找房子的途径大致有两种：

通过MLS系统，英文全称为MultipleListing System,即多重上市服务系统，是 20世纪20、30年代诞生于美国的一种房地产交易方式。它是由许多房地产经纪人联合起来，共同建立，共享信息资源的系统，使客户委托的房地产出售、出租业务能在较短的时间内完成。参加系统的成员粗略分为两种，挂牌代理经纪（Listing Agent）（有时挂牌代理经纪会再委托卖方经纪(Seller Agent)）和买方经纪(Buyer Agent)。挂牌代理经纪通常和房屋的所有权人签订排他代理合同（Exclusive Listing Agreement）,合同有效期可以是半年，8个月，9个月或者1年，取决于双方的谈判。合同签订后，挂牌代理经纪会将房屋的信息输入该MLS系统。这些信息包括房子打算销售的价钱，房子的构造，建成时间，房间大小，学区，房地产税等等。一些善于做市场的经纪可以把房子描述得非常吸引人。绝大多数的房子都会附上照片，有的还会附上视频。放入系统的房地产由参加系统的全体成员共同推销，然后按一定的比例分享。这个系统在建立初期采用了信息汇编形式，定期将这些汇编发给系统成员。到20世纪80年代，由于计算机技术发展，原来印刷的汇编形式就让位于计算机网络，系统成员按规定将自己的销售的委托交网络中心输入，所有的成员在家或在办公室随时都可查看到发生在这个系统所管辖范围之内的房地产交易的情况。所以买方的经纪可以在买方感兴趣的区域的MLS寻找房源。纽约市除了曼哈顿以外，都有自己区域的或者和其他区域联合的MLS.曼哈顿的房源共享系统比较独特。这也就是我第二种要介绍的。

第二是通过MLS以外的资源，包括地产经纪自己掌握的资源，这一种尤其适用于曼哈顿；报纸广告；公开看房（open house）。如果中国人想要买曼哈顿的房子，就找专做曼哈顿的地产经纪。因为曼哈顿的资源需要熟悉曼哈顿的人来发掘，它并没有一个中央数据库。地产经纪首先需要非常熟悉曼哈顿的街区结构，知道那些街区是好区，好区中哪些大楼是只租不卖的，哪些是公寓（有产权的），哪些是合作公寓（没有产权的），哪些大楼有单元出售的，哪些是新建的大楼。我们公司有几个经纪是在曼哈顿土生土长的，所以对这些情况如数家珍。然后要知道去哪些分散的网站上获取信息,综合分析这些信息等等。

地产经纪找到客人会比较喜欢的房源之后，就需要和挂牌代理经纪或者卖方经纪约定时间去看房子。因为中国人过来的时间比较有限，所以地产经纪需要非常合理的分配时间，根据远近，房屋所有权人有空的时间，卖方经纪有空的时间，尽量在有限的时间之内约出来尽可能多的房子去看。

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