机构：美国房地产市场进入新一轮上升周期 现在是最佳投资时机

日前，国泰美国房地产开发基金基金经理吴向军在接受记者采访时表示，美国房地产市场已进入新一轮景气周期。与吴向军一样，对于美国房产市场的复苏行情，业内认同的声音较多。6月5日，华美银行首席运营官（COO）JuliaGouw在接受记者采访时也表示，美国房地产目前存在绝佳的投资机会。

人口增长带动美国房地产市场需求增长

吴向军表示，国泰美国房地产开发基金将主要投资于住宅房地产开发链条上的上市公司，包括建筑商、家具家电、建筑建材、房贷机构等，这些相关链条中的上市公司跟房地产景气度紧密相关，其股票表现也与房地产股联系紧密，如果美国房价涨幅为30%，关产业链的上市公司利润增幅将不止30%。

美国房地产市场分两类：一类是商业地产，另一类是住宅地产。“美国商业地产投资多为房地产信托投资基金(REITs)的形式，其主要靠商业地产的租金收入，属性为固定属性，对于因经济好转而受益的敏感度不高。”吴向军介绍称。

吴向军表示，住宅型房地产是QE3和美国联邦房屋金融局发布的其他促进贷款市场政策的直接受益者，住宅地产关键指标在于量和价。

“从美国每月住宅开工量数据可以看到，该数据2005年开始大幅下降，美国住宅价格整体水平也在2005期间达到峰。金融危机爆发后，房地产泡沫破灭，住宅开工量接近底部，价格也进入盘整期。不过2012年以来，美国住宅型房地产价和量都触底反弹。”

针对美国房地产发展的需求和动力，吴向军认为美国人口增长导致美国房地产需求源源不断。“美国每年增长近300万人口，300万人要成立家庭，会形成巨大住宅需求。另外旧房换新，每年新增规模150万人左右，无论是首套还是改善，需求都在增长。”

吴向军进一步指出，具体而言，投资标的会紧跟美国人口流动，美国人口是从中间地带往两岸经济发展较好的区域流动。从基本面分析来看，两岸空间更大。房地产市场基本面和现金流也相对较好，除了地段，还要观察开发商实力，不过很多资质较差的房地产公司已在2008年破产，剩下的开发商资质多数还不错。

美国楼市不差钱

Gouw表示，2005年~2008年曾经有一轮房地产泡沫破裂，但目前房价已经趋稳并上升，有很多热钱进来。由于美国的办公楼、百货大厦乃至住房的价格甚至不如中国香港特区或新加坡，相信目前是投资美国楼市的绝佳机会。

资料显示，今年4月，美国成屋销售497万套，连续第二个月走高。今年3月，美国新屋开工104万套，创自2009年7月以来新高。投资者认为，美国房地产改善的原因之一，是就业市场持续改善。美国4月失业率为7.5%，连续第4个月走低。

Gouw表示，公司目前在中国西部并没有业务，但随着中美贸易增长，相信西部发展会对公司业务有更多的帮助。

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