二战以前,美国房地产行业的周期为18年。1836-1925年间,美国房地产行业每隔 18年(或接近 18年)经历一次危机,土地和房屋建筑的价格的变化趋势表现最明显。
二战爆发使得房屋需求下降,房地产周期并未如期而至。随着二战的爆发,美国适龄男性人口因服役而推迟婚姻和组建家庭,对住房的要求大幅下降,1943年左右(按18年计算)的房地产危机并未爆发。由于战后住房需求增加,美国的土地与房产价格都不断增长,直至 1973年土地和房屋价格达到顶点。
20世纪70年代,美国房地产短期波动明显,振幅较小。20世纪 70-80年代,美国房地产行业先后经历了两次短周期波动,分别是 1973年-1979年和 1979年-1989年。20世纪90年代后,美国房地产市场进入新周期(1989-2007)。进入 90年代,美国房地产健康发展,尤其是“9·11”事件和网络泡沫破灭之后,美联储大幅降息,利率创下四十年来新低。在美联储逐步降低基准利率的宽松货币政策作用下,房地产信贷机构不断放宽住房贷款条件,美国房地产市场飞速膨胀,导致 2007年次贷危机爆发,此次周期历时18年。
美国房地产价格的周期性表现为“低谷-繁荣-泡沫-衰退”的循环过程。
过去100多年房价呈缓慢微幅上升的趋势,与宏观经济密切相关,呈现出显著的周期性特征。在过去的 100多年,美国房地产业基本保持平稳向上的发展趋势,始终与宏观经济的发展相协调。耶鲁经济学家罗伯特·希勒编制的 Case-Shiller(凯斯-席勒)房价指数表明,剔除通货膨胀的影响,自 1890年以来,美国的房屋价格大约增长了一半。
呈显著的周期性特征,与宏观经济走势密切相关
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二战爆发使得房屋需求下降,房地产周期并未如期而至。随着二战的爆发,美国适龄男性人口因服役而推迟婚姻和组建家庭,对住房的要求大幅下降,1943年左右(按18年计算)的房地产危机并未爆发。由于战后住房需求增加,美国的土地与房产价格都不断增长,直至 1973年土地和房屋价格达到顶点。
20世纪70年代,美国房地产短期波动明显,振幅较小。20世纪 70-80年代,美国房地产行业先后经历了两次短周期波动,分别是 1973年-1979年和 1979年-1989年。20世纪90年代后,美国房地产市场进入新周期(1989-2007)。进入 90年代,美国房地产健康发展,尤其是“9·11”事件和网络泡沫破灭之后,美联储大幅降息,利率创下四十年来新低。在美联储逐步降低基准利率的宽松货币政策作用下,房地产信贷机构不断放宽住房贷款条件,美国房地产市场飞速膨胀,导致 2007年次贷危机爆发,此次周期历时18年。
美国房地产价格的周期性表现为“低谷-繁荣-泡沫-衰退”的循环过程。
过去100多年房价呈缓慢微幅上升的趋势,与宏观经济密切相关,呈现出显著的周期性特征。在过去的 100多年,美国房地产业基本保持平稳向上的发展趋势,始终与宏观经济的发展相协调。耶鲁经济学家罗伯特·希勒编制的 Case-Shiller(凯斯-席勒)房价指数表明,剔除通货膨胀的影响,自 1890年以来,美国的房屋价格大约增长了一半。
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