日本房产泡沫破裂后为何能社会稳定

日本房产泡沫破裂后为何能社会稳定

是泡沫终会破灭，现在日本的住宅价格还不到泡沫时期的一半

20世纪80年代中期，在美国的施压下，日元被迫大幅度，给日本对外出口造成负面影响。为防止经济下滑，日本政府多次下调官方利率。日元和宽松货币政策的背景，加上长期以来日本政府对银行的过度保护、金融存在漏洞、信息披露制度不健全、银行风险意识淡化等因素，大量资金被释放出来，并流向了股市和房地产市场，推高了股价和地价，房地产泡沫逐渐形成。在短短几年的时间里，东京的地价市值就上到相当于整个美国的地价，足见这一时期日本的地价飙升到近乎荒唐的地步。

然而，是泡沫终究会破灭，只不过当你身处泡沫之中时，常常会被浮躁和奢华所诱惑，从而迷失了方向，正如美国前联邦储备委员会主席格林斯潘所言，“只有当泡沫破灭后才会意识到它的存在。”1990年3月27日，大藏省发布了“金融机构不动产融资总量限制”的通知，开始对不动产融资进行限制，这一措施的实施后来被称为日本房地产泡沫破灭的“引火擎”。随后，日本各大银行开始大幅度减少发放有关房地产的贷款规模，提高贷款利率，并开始征收地价税。这些措施对抑制房价上产生了效果，日本房地产泡沫走向破灭。1991年，日本几大都市圈的地价开始明显下跌，现在日本的住宅价格还不到泡沫时期的一半。

战后经济上的巨大成功导致对泡沫缺乏警惕，多数人相信“土地神话”会继续

在20世纪80年代中期之前，日本没有经历过泡沫经济，缺乏对泡沫经济的认识和警惕性。战后经济上的巨大成功，又大大助长了日本的自信心，对于80年代后期的资产迅速膨胀，很多日本人形成错觉，认为是“一个崭新时代的到来”。这也是为何在房地产泡沫时期日本政府和媒体一直没有人公开表示过对泡沫破灭的担忧，而民众更多看到和听到的是“土地”、“银行不倒”、“三菱并购美国洛克菲勒”等令人鼓舞的消息。多数人也相信，日本强大的经济实力、土地资源的稀缺性等会支撑“土地神话”的延续。

在这种沉醉的氛围下，加上1990年6月日本房价开始出现拐点时，制造业设备、对外出口及国内销售依然活跃，无论政府还是国民都没有意识到房地产泡沫开始走向破灭，更没有想到的是，日本经济从此会进入“失去的二十年”。很多人认为，地价下跌只是暂时的，至少跌幅不会这么大，银行也是抱着这种希望而搁置已经出现的不良债权问题。支撑这一想法的理由除了对“土地”的信念外，还有一个是：日本是出口导向型经济，在日元不断的形势下，为促进出口，政府会增发货币来拉低日元汇率。随着日元对美元汇率逐步回归，日本经济就会保持稳定增长，房价也会随之恢复，并存在上的可能。所以，在日本房地产泡沫破灭、地价下跌的初期，没有多少人急着出售手中的房产，社会总体处于稳定的常态。

民众对房地产市场从希望逐渐走向绝望的时候，日本整个社会也没有出现大的波澜和动荡

如果说泡沫破灭之初，日本国民在对房地产市场抱有回升的希望之中不断消化地价下跌的事实，那么，当1991年第2季度后日本实体经济转入萧条、国内失业人数增加、国民持有的股票和房屋价值大大缩水、民众对房地产市场从希望逐渐走向绝望的时候，日本整个社会也没有出现大的波澜和动荡，这其中有着深层次的原因。

首先，日本是一个法治国家，也是一个诚信社会，国民普遍具有较强的契约意识。孩子从小就受到家庭和的，要遵纪守法，信守。在日本，进行房地产交易时，卖方会事先把各种风险及其后果讲得清楚，如果买方愿意承担这种风险和责任，双方才有可能成交签约。这样，买卖双方对自身的权利和风险、责任等都有充分的了解，而一旦签约，遵守契约则是理所当然的事情。如果成交之后出现问题和纠纷，可以诉诸相关法律，对各类违约行为进行相应的处罚。

其次，房价下跌对普通工薪和低收入者的影响有限。日本人对房地产的买卖、持有和转让都需要缴纳的税，如房地产取得税、印花税、固定资产税、权转移登记税等。如果将房屋作为财产留给子女的话，还需要缴纳赠与税和继承税。购房的税收成本和负担，成为日本人在买房时需要权衡的一个重要因素。所以，日本的普通工薪和低收入者一般买不起房，有钱人也不会出于目的而囤积多套住房。另一方面，在日本，有很多人靠租房生活，年轻人结婚时租房现象也很普遍，而租房者往往是低收入，地价、房价下跌也会推动房租下降，使他们可租到更的住房。还有一点需要注意的是，日本在泡沫经济尚未形成之前，业已建立起相对完善的失业、医疗、养老等社会保障制度，基本上能够保证人的基本生活，这也有助于抵御经济危机和突发事件，维护社会的和谐稳定。