纵看海外房产税：英国细分级次日本三年一变

房产税属于国际上具有通行性的税种， 上多数实行市场经济的国家都征收房产税。它被视为市场经济的“必需品”。

综合各国实践， 房产税制度大致可归纳为四种模式：一是将房产税纳入一般财产税中课征；二是以个别财产税的方式征收房产税， 实行单独的房产税制度；三是以个别财产税的方式纳入不动产税( 主要是对土地和房屋等不动产合并征税) 中征收；四是混合房产税制度模式， 同时实行上述两种或三种房产税制度模式。虽然模式多样， 但只有第二种模式被视为是理论上严格意义的房产税制度。

有研究认为，现代意义上的房产税，出现在中世纪的英格兰。房产税属于从价税，大多数发达国家基本上采用房产和土地一并按照评估价值征收房产税的做法。征税对象的差异主要存在于发展中国家，有的国家只对土地征税，有的国家仅对房屋等建筑物征税。

对于房产税的叫法各国不尽统一，有的叫财产税，有的叫不动产税，有的叫家庭税，也有的叫房屋税或物业税。但不管怎么叫，其实质就是对房屋和支撑房屋的土地征税。

美国：房产税收支透明

作为当今上最发达的经济体，美国房地产税收体系已经过200多年的发展与实践，在西方发达国家中比较完善，具有代表性。

在美国，房产税是指将土地和房屋合并在一起直接征收的财产税，也称为不动产税。美国房产税以“宽税基、少税种”为基本原则。宽税基，是指房产税的税基广泛，除对公共、宗教、慈善等机构的不动产实行免征外，其他不动产均需征税，以保证税收来源的稳定。少税种，是指税收的种类少，在房地产保有环节只设置财产税，避免因税种复杂而导致重复课税。

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美国房产税的课税对象为房屋，计税依据为房屋评估价值。房屋评估价值由两部分组成：一是房屋本身的价值，二是土地的价值。房产评估工作由政府下属的专业评估部门完成。如果在房产估价方面出现争议，房屋业主还可以通过地方设立的仲裁程序提出申诉。

美国各州普遍征收房产税。房产税有七成被用于支付义务、改善治安和公共环境。因其“取之于民、用之于民”，赢得美国纳税人的普遍信任，抗税现象很少。

目前，美国大部分地区房产税的税率维持在0.8%~3%之间，尤以1.5%左右的税率水平居多。房产税税率并非一成不变，通常是由地方政府根据每年的财政收支预算情况而定。在经济发展水平较高的地区，房产税税率相应定得较低。反之亦然。地方政府每年都会将相应的财政收支预算和税率标准公示于众，充分体现公平透明的原则。

经过多年实践，美国地方税务系统已经形成一套高效的税收征管程序，确保房产税应收尽收。例如，有些城市规定，提早缴纳房产税的业主可享受的减免优惠，过期纳税的则会接到罚单，拒绝纳税的则可能被没收房产。

同时，房产税还与数项优惠政策相连。比如在缴纳税率较高的个人所得税时，征税的税基将视其已缴纳的房产税而做相应的扣除减免，从而间接鼓励了房产税的纳税行为。

英国：细分征税级次

英国对不动产保有环节课征的房地产税种，包括住房财产税和营业房屋税两种。其中，住房财产税(或译为市政税、家庭税)，是对房产者或承租人使用的土地、房屋等不动产按照评估价值的比例征税，是地方政府的重要税收的收入来源。其历史可追溯到1601 年伊丽莎白时期的贫困救济法案中的家庭税(DomesticRates)。

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英国住房财产税纳税人是年满18 岁的住房者或承租者，包括完全保有地产者、住房租借人、法定的房客、领有住房许可证者和居民以及住房者。

由于英国是土地私有化国家，居民买了房屋就同时买了土地。因此，课税对象包括两部分，一部分是土地，另一部分是附着其上的建筑物和构筑物。计税依据是纳税人拥有的一切居住房屋的评估价值，包括自用住宅和租用住宅。

住房财产税税率模式采用定额税率，税费按年度缴纳。英国房屋根据其市场价值被划分为A-H 八个级次，其中以D 级为基准税级，其他档次的纳税额分别是D 级的百分比或倍数。各级房屋的价值都是基于1991 年4 月1 日的市场价值。无论房屋价格升降，都不会低于1991 年房屋的市场价值，因而不必考虑现今房屋或贬值的问题。

根据这一税收结构， 英国各地方政府只要确定D 级房产的应纳税额，再乘以税收乘数，由此可计算出A 级到H 级房屋的当年应纳税额。房产坐落区域对房产价值具有程度的影响，同样的房产位于英格兰比位于苏格兰的价值高，因此英格兰、苏格兰及威尔士地区的房产价值级次划分规定了不同的基数，但计算方法整体相同。

为保证公平，住房财产税的等级评估由独立的专门机构“评估局”——国税与海关局下属的评估室机构(ValuationOff iceAgency)评估，而非地方政府的税务部门评估。各等级住房财产税的纳税额每年都会调整，从近年情况看，住宅税纳税额呈逐年增长的态势。

与美国大致相同，英国住房财产税也大体被应用于公共事业开支。同时，英国住房财产税有详细的范围，如只由学生、未成年人、外交人员或残疾人居住的房产是完全的，空置的住宅也有最长6个月的期，等等。