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一笔200万澳元的商铺，交割当天可能要多付20万澳元GST。能不能免，要看四个条件是否同时成立，其中一条必须在签合同时写明，事后补不回来。
图：悉尼Beecroft的转角商铺。图片：Sardaka / Wikimedia Commons，CC BY-SA 4.0
买过几套住宅的人，成交单上很少见到GST这一栏。二手住宅转让一般不含GST，商业物业转让一般含，税率10%。以200万澳元的商铺为例：按持续经营结构成交，交割时付200万澳元；没有做成这个结构，要付220万澳元，多出的20万澳元得在交割日先垫上。
澳洲家园网（ACproperty）在商业地产指南里整理过的路径，叫持续经营转让（going concern）。按澳大利亚税务局的规定，四个条件必须同时满足：有偿转让；买方已登记或依法须登记GST；双方书面约定为持续经营的转让；卖方交付经营所需的一切，并经营到交割日。
最容易出错的是“书面”两个字。它是形式要件，要落在合同里，签完再补通常来不及。第二条对海外买家同样要提前：需要澳洲的商业实体和ABN，并在出价之前完成GST登记。
还有一处反直觉。空置的铺子通常做不成持续经营，因为交割那一刻，并没有一门正在运转的出租生意。带着租客的铺子，反而可能比空铺便宜10%。如果做不成持续经营，还有差额计税（margin scheme）这条路，但买方通常不能就这笔GST申请进项税抵扣。
需要说明的是，这只是原则，不是你那笔交易的结论。GST高度依赖个案事实，请让注册出具书面意见。免了GST，也不等于免了所有税，印花税和土地税照常计算。
买住宅的人不必认识GST，买商铺的人迟早要认识它。买商铺时，你遇到过GST的问题吗？欢迎留言交流，也欢迎关注澳洲家园网。