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两间商铺的广告都写着周租1,500澳元，年租金同为78,000澳元，业主一年实际到手的钱却可能差约28,000澳元。差别只在净租约还是毛租约：同一个6.5%的广告，换成毛租约，实收回报只剩约4.2%。
维多利亚州Tecoma的临街商铺。图片：NatoV / Wikimedia Commons，CC BY-SA 4.0
住宅出租，市政费、水费固定部分和建筑保险归业主，各州《住宅租赁法》基本已经写死，没有人需要谈。商业租赁不一样，这些开支（outgoings）由谁承担，是在租约里谈出来的。所以看到两个「周租1,500澳元」，其实是在看两个不可比的数字。
结构上常见三种。净租约，租客在租金之外承担全部或大部分outgoings，商铺、独立仓库和小型工业物业里最常见。毛租约，租客只付一个总数，开支全部由业主承担，多见于多租户写字楼。半毛租约介于两者之间，业主承担基准年的开支，超出的增量归租客，签约前要问清基准年是哪一年、增量怎么算。
澳洲家园网（ACproperty）在商业地产指南里用一个示意测算把差距摆了出来：物业价格120万澳元，周租1,500澳元，年租金78,000澳元，毛算出来都是6.5%。净租约下开支由租客付，业主实收接近78,000澳元，净仍接近6.5%。毛租约下，市政费、水费、保险、物业管理费等假设一年约28,000澳元由业主承担，实收约50,000澳元，净只有约4.2%。
这也是为什么要小心广告上的。它几乎总是租金全额除以价格的毛，净租约下接近真实，毛租约下会严重高估。看房源时，个问题不该是多少，而是这个数字按哪种租约算、outgoings一年多少钱。
零售商铺还多一层限制。各州《零售租赁法》要求业主在租约开始前提供outgoings预估表，只有已披露的项目才能向租客收取，某些开支在部分州还不得转嫁。租约写着「租客承担全部」，不等于真能收得到，具体以律师就该物业的确认为准。
有几点要说明。以上是示意测算，不是报价，outgoings的实际金额因物业差异极大，带电梯和空调的多层建筑远高于单层临街铺面。净租约也不是业主零成本，结构维修和换电梯、空调主机这类资本性支出通常仍归业主。本文不构成法律意见，商业租约可能约束十年以上，请让持牌律师逐条审阅。
同样的周租，可能是6.5%的生意，也可能是4.2%的生意。区别不在房子，在合同的第几页。
如果你正在看某个商铺的租约，欢迎留言说说最想弄清哪一条。关注澳洲家园网，后面几篇继续讲商业地产的账。