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布里斯班零售物业毛7.9%，写字楼6.8%，工业5.2%，而住宅多在3%到4%出头。多出来的几个百分点不是白送的：空置期以月计，贷款成数只有六成半到七成，估值还要看租约剩几年。
悉尼St Leonards的写字楼群。图片：Adam.J.W.C. / Wikimedia Commons，CC BY-SA 2.5
先把一个常见的误会放下：高，并不等于这个板块更好。是市场对风险的定价。按realcommercial.com.au的Commercial Yield Report（REA Group）2026年6月季度数据，零售的回报在每个首府城市都高于写字楼和工业，原因是市场认为零售更容易空置、更容易遇到租客倒闭，要求的补偿自然更高。7.9%比5.2%多出的2.7个百分点，就是这份补偿。
笔代价是时间。住宅换租客通常两三周，商业物业以月计：潜在租客只有几十个，租约动辄五年十年，双方都要过律师，新租客还有三到六个月很常见的装修免租期。一个租客退租，业主一年没有租金，在商业地产里是正常情形，不是意外。
第二笔是杠杆。住宅投资贷款通常可做到评估价的80%，商业物业常规是65%到70%，期限更短、利率更高。同样100万澳元自有资金，按80%成数能买约500万的住宅，按65%成数只能买约285万的商业物业。高了，盘子却小了将近一半，两头会抵消掉相当一部分。
第三笔最容易被忽略：商业物业的价值很大程度上由那张租约决定。同样的位置、同样的面积，租约还剩八年、租客是全国连锁，和租约只剩四个月、租客是开了两年的小店，估值可以差三成以上。所以看房源，先看剩余租期（WALE），再看。一个8%的回报，如果租约六个月后到期，那是一个即将过期的数字。
澳洲家园网（ACproperty）整理这批数据时，最想提醒的是毛不是到手的钱。广告上的数字几乎都是毛，没有扣outgoings、管理费、空置期和资本性支出，真实的净回报通常比广告低1到2个百分点。即使是净租约，屋面、电梯大修、空调主机这类资本性支出通常仍归业主，一次几万到几十万澳元，迟早会来。
一个诚实的限制：这些数字是2026年6月季度的，会随市场变动；65%到70%的贷款成数是常规区间，不是承诺，海外借款人请以贷款机构的书面预批为准；零售、写字楼、工业、医疗、幼托的风险结构各不相同。本文不构成投资建议。
商业地产更接近买下一门小生意，而不是买下一套房子。愿意管租约、管空置的人，那几个百分点是合理的报酬；不愿意的人，它只是一个数字。
你更在意回报，还是更在意省心？欢迎留言聊聊，关注澳洲家园网，继续看澳洲商业地产的其他几笔账。