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在澳洲自己卖房不需要中介执照，真正卡住人的是三道门槛：新州和首都领地要求广告前先备齐合同文件，维州的定金不能进自己的口袋，而 realestate.com.au 不接受业主直接刊登。
很多人以为自己卖房要先考个执照。其实不用。各州的执照制度管的是“替别人卖、并收取报酬”的人，业主卖自己的房子不在其中。昆州《2014年物业职业法》第97条，就把无照经营的罪名限定在“作为他人的代理并获取报酬”。
麻烦在别处。澳洲家园网（ACproperty）核对了八个辖区的规定，发现用中介时由中介代劳的事，自己卖就全落到你头上。
先说文件。新州规定，打广告之前就必须备好销售合同。首都领地更严：建筑与合规检查报告、白蚁检查报告、能效评级等文件，必须在登广告之前就可供查阅，否则构成犯罪。顺序反过来，本身就是违规。
再说定金。维州的规定是，没有中介时买方把定金交给你，你必须转交律师或过户师，或者存入买卖双方共同署名的专用账户。私人卖方不能把定金放在自己单独控制的账户里。
最后是上架。据一家持牌自售服务公司转述，realestate.com.au 不允许私人卖方直接刊登，必须通过中介。所以澳洲的“自己卖房”，通常是把中介缩减成一次性的上架服务。按各公司自己网站公布的价目，For Sale By Owner 为799澳元，PropertyNow 为979澳元。需要说明的是，这是转述而非该门户的原文，Domain 的政策我们也没有独立核实。
面向中文买家的渠道要另外安排。ACproperty 的业主自售推广为550澳元（含商品服务税），0%，推广期三个月，不自动续费，但不含 realestate.com.au 和 Domain，两者是互补关系。
人在海外的业主，还有一条绕不开：自2025年1月1日起，外国居民资本利得预扣税率为15%，且没有金额门槛。澳洲税务居民卖方则要在交割时或之前向买方提供清税证明，申请应在交割前至少28天提交。
最后一句老实话：省下是确定的，卖得一样好是不确定的。以100万澳元成交、2.3%计，约2.3万澳元；自售路径的固定成本通常在1500至4000澳元之间。但成交价差一个百分点就是1万澳元，定价与谈价恰恰是经验最值钱的地方。本文不构成法律意见，签署任何文件前请咨询律师或持牌过户师。
八个辖区的完整对照，在澳洲家园网的卖房指南里。想先看哪个州的细节，欢迎留言告诉我们。