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影响澳洲房产成交价的因素里，定价排：流拍后再卖出的房子，成交价平均低1.3%，折价约10个月才消退；拍卖的净溢价只有0.3%，上市月份的全年差幅约1.7个百分点。
准备卖房，听到的建议大多是刷厨房、请软装、等春天、走拍卖。澳洲家园网（ACproperty）把这些说法按证据强度重新排了一遍，结论和中介习惯讲的顺序不太一样。
先说定价。Cotality 统计的首都城市中位折价，2026年2月是2.9%，到6月季度升至3.6%。一套挂120万澳元的房子，中位数要降4.3万澳元才成交。
代价不止于此。一项发表在《Review of Finance》的研究，用新州和维州2007到2019年的成交记录发现：流拍之后再卖出的房子，成交价平均比一开始就走私人协商低1.3%，这个折价约10个月才消退。研究还处理了“是不是房子本身较差”的质疑，若是房子的问题，折价不该在十个月后消失。流拍这件事本身，让后来的买家出价更低，所以挂高一次，要背十个月。
拍卖的溢价比想象中小。把流拍的风险算进去，拍卖的净溢价平均只有0.3%，一套100万澳元的房子约3,000澳元，通常还不够一场拍卖的营销预算。“拍卖比私人协商高40%到60%”这个说法不能用：走拍卖的本来就是内城区的好房子，它衡量的是哪种房子会去拍卖，不是拍卖能多卖多少。
上市月份的影响更小。PropTrack 的十年数据显示，全国11月的成交价约高出年均0.78%，6月和7月约低0.9%，到最差的全幅约1.7个百分点，比悉尼2026年6月一个月1.2%的跌幅还要小。
有一点需要说明。上述研究的数据截至2019年，当时拍卖成功率约83%，而2026年7月全国最终清出率只有45.3%，一年前为69.4%。拍卖的净溢价今天是否已经转负，是我们的推断，不是研究的结论。至于软装和粉刷的回报，我们没有查到澳洲的成交数据，所以不下结论。
先把价格定准，再考虑其余的事。
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