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同一套墨尔本投资公寓，同样赚了23.5万澳元，税务居民大约交2.8万澳元的税，非居民要交8.1万，差五万多。决定这个差额的不是签证，而是签合同那一天你是不是澳洲税务居民。
资本利得税（CGT）不是一笔单独的税。它把卖房赚的钱并进你当年的应税，按所得税税率一起算。所以身份一变，整条税率曲线都变了，而这件事在挑中介、谈之前就已经定下来。
非居民吃亏在三个地方。一是没有50%折扣：居民持有超过12个月，只算一半进应税；非居民在2012年5月8日之后产生的拿不到这个折扣。二是没有主要居所豁免：从2020年6月30日起，出售时若为非税务居民，即使住过很多年，自住房也要交CGT。三是交割当天先被扣走成交价的15%，2025年1月1日起取消了原来75万澳元的门槛，不论房价多少都适用。
把数字摊开看。2015年以60万澳元买入，另付4万印花税和律师费；2026年以90万卖出，等费用2.5万，资本利得23.5万。居民打对折后应税额11.75万，按2025–26年度税率，所得税26,038澳元加2% Medicare税2,350澳元，合计28,388澳元。非居民没有折扣，23.5万全额从块钱起按30%计税，交81,100澳元。差额52,712澳元，约为整笔的22%。这组测算来自澳洲家园网（ACproperty）的卖房指南，税率依据ATO 2025–26税率表。
最容易搞错的是：税务居民和有没有PR是两回事。有PR但长期住在国内的人，很可能被判定为非税务居民；判断时点看的是签合同那一天，不是交割日。正准备离开澳洲的人，房子在离境前签还是离境后签，税可以差出几万。
那15%也不是最终税额，只是预付款。例子里非居民交割时被扣13.5万，实际税负8.11万，中间的5.39万澳元只有在澳洲报了税之后才会退回来，不报就一直留在ATO。居民要提前申请清税证明，非居民可以申请调低预扣比例，两件事都可能要28天，合同一签就该动手。
一个诚实的提醒：以上例子假设当年在澳洲没有其他，成本基础里哪些能算、哪些已经抵扣过，自己很容易算错，值得花一次会计师的咨询费。
卖房前先确认身份，再谈价格。你在哪一边，欢迎在评论里说说，关注澳洲家园网，下一篇讲人在海外怎么完成出售。