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2026年，海外买家在澳洲买房的规则，和几年前已经很不一样。真正决定成本的，往往不是房价本身，而是买之前就该弄清楚的四件事。
一、先看签证身份，再看房子
澳洲对海外买家的限制，核心不在国籍，而在你持有什么签证、买的是哪一类房产。自2025年4月起，现房住宅对海外买家关闭；新房、期房与空地适用另一套规则。多数情况下，还需要向外国投资审查委员会（FIRB）申请批准，这一步要在签约前安排好。
二、印花税之外，还有一笔附加税
各州对海外买家另收印花税附加：新州9%，维州8%，昆州8%。这笔钱在交割时一次付清，是最常被漏算进预算的一项。
三、商业地产是完全不同的一套规则
现房禁令只针对住宅。已建成的商铺、写字楼与仓库，对来自中国的私人投资者，FIRB门槛高达14.98亿澳元，上述印花税附加也不适用。反过来，空置商业用地的门槛是零——一律申报。
四、买下之后，每年还有成本
持有阶段，维州对缺席业主收取4%附加，昆州收取3%，按名下土地的应税总值计算。这部分年年都要交，测算回报时不能省。
在澳洲买房，最贵的那笔钱，往往不是房价，而是没算进预算的那几笔。
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