外籍人士如何在泰国合法买房？一篇搞懂所有关键点！

 随着亚太经济格局的变化，泰国正逐步成为区域内备受关注的潜力市场之一，整体经济增长和城市发展速度持续走高。

 根据国际会议协会（ICCA）公布的 2024 年全球国家与城市排行榜（在 2025 年 IMEX Frankfurt 发布的数据），泰国在亚太地区排名第五，国际商务往来与会展经济活跃度显著提升，为房地产市场带来稳定的长期需求。

 再加上宜居的生活环境、相对较低的持有成本以及成熟的租赁市场，泰国正成为越来越多中国投资者进行海外资产配置、度假自住与出租投资的重要选择。

 不过，在进入泰国房产市场之前，投资者仍有必要深入了解外籍购房限制、资金合规、产权形式及潜在风险，以避免盲目投资。

  mahollo property 是一家立足于泰国市场的房地产服务品牌，专注于为买家、租客、房东与卖家提供全方位的房产顾问与中介支持服务。其服务覆盖房产买卖、出租租赁、合同协调与实地陪访等全过程，帮助客户从寻找物业到签署合同都能顺利完成的专业房产顾问。为此，我们将基于多年泰国房地产实务经验，为客户汇总购房过程中最具代表性的十大常见问题，并提供相应的法律与操作层面的专业解答。

泰国购买房产常见的十大问题和专业解答

一、外国人到底能不能在泰国买房？

答案是：能，但有条件。

很多人以为外国人在泰国不能买房，其实这是一个常见误区。

按照泰国现行法律，外国人不能直接拥有土地，但可以合法购买并永久持有公寓产权。

只要符合相关规定，外国买家同样可以以个人名义，拥有泰国的永久产权公寓单位，并依法出租、转售或长期持有。

外国人在泰国怎么买房？其实不止一种方式。

关键不在“能不能买”，而在于——你想买哪一类房产。

在符合条件的情况下，外国人常见的购房路径主要有 3 种：

✅ 公寓（流程最清晰、最安全）

✅ 别墅 / 房屋（需搭配合法结构）

⚠️ 土地（结构复杂，需专业规划）

前两类操作相对成熟，也是大多数外籍买家的主流选择；

而一旦涉及土地，往往需要更深入的法律设计，并非所有买家都适合。

如果目标是拥有土地并自建房屋，外国人通常会采用**长期租地（Leasehold）**的方式，

单次租期最长 30 年，期满后可续约。

二、在泰国买房：公寓 vs 别墅

✅ 选公寓

• 外国人可直接永久产权持有

• 法律结构最清晰，风险最低

• 好出租、好转手，适合投资＋自住

• 物业、管理、维修都有人管，省心

如果你更看重空间和私密

⚠️ 别墅 / 独立房屋

• 外国人不能直接持有土地

• 需通过租地或公司结构，法律更复杂

• 管理、维护成本更高

• 更适合长期自住、熟悉泰国市场的买家

一句话总结

第一次来泰国买房，90%的人都更适合公寓

别墅不是不能买，而是要“买对结构”

外国人在泰国找房，务必注意这 4 点：

1、一定要找对人（找对人比找房更重要！！！）

在泰国购房，注册律师 + 靠谱房产经纪人几乎是标配。

他们不只是帮你看房，更重要的是：

帮你避坑、审结构、保权益

2、不要盲看房，先看“方向”

在开始选房前，建议先搞清楚：

·自住？投资？还是两者兼顾？

·公寓、别墅，还是长期租地？

提前了解泰国房产类型、热门区域和基本术语，

能直接帮你少走 80% 的弯路。

3、别低估“隐形风险”

泰国房产不是贵在价格，而是贵在结构错了。

一个不熟悉的条款，可能就是日后高额纠纷的起点。

所有报价、合同、付款方式，都值得你多问一句。

4、问题，越早发现越好

大多数购房纠纷，其实在第一步就能避免。

提前了解法律和规则，比事后请律师，便宜得多。

三、在泰国设立公司买房？

这一步一定要谨慎！

在泰国选好房子后，很多人会忽略一个关键动作：

在签任何文件之前，先找律师。

外国人无法以个人名义直接购买带土地的房屋

但在特定条件下，可以通过在泰国注册公司来持有房产。

那么，公司买房是怎么一回事？

在泰国，常见的商业机构形式是 泰国有限公司（Thai Limited Company）。

设立公司需要满足明确的商业登记、股权结构及合规要求，并不是“注册一个空壳”那么简单。

公司必须真实运营，并从事合法业务❗

如果被认定为“空壳公司”

可能被商业部门除名

公司资产（包括名下房产）甚至可能被清算

四、在泰国买房前，先搞懂这 4 种地契

1). Chanote (查诺特地契)：这是最具法律效力的地契，提供明确的产权所有权。房主可自由买卖、抵押或转让该类土地。

2). Nor Sor 3 Gor (诺索三戈地契)：虽然它的法律效力不及Chanote，但仍然具备准确的地籍图，允许土地买卖。

3). Nor Sor 3 (诺索三地契)：与Nor Sor 3 Gor类似，但地籍图可能不太准确，转让土地时需要发布公共公告，转让流程较为复杂。

4). Por Bor Tor 5 (普博托五地契)：该地契不允许进行法律意义上的土地买卖，通常用于临时使用土地，如农业用地。

五、关于泰国转让房屋所有权的注意事项

在泰国买房，真正“成交”的那一刻，不是签合同，而是——在土地局完成过户。

房屋所有权的转移，必须在泰国土地局（Land Office）正式办理，任何私下签署都不等同于产权完成。

过户当天，买家需准备的主要文件包括：

• 房产相关的官方文件

• 买卖双方的 护照 / 身份证

•  土地所有权地契（Title Deed）

• 泰国房本 / 户口本（Tabien Baan）

• 建筑许可证（如适用）

文件不齐，当天可能直接无法过户。

过户时涉及的主要税费（很多人低估）

房屋所有权转让通常需缴纳：

• 不动产转让费

• 预扣所得税（个人或公司，税率不同）

• 印花税

• 特别营业税（如适用）

这些税费通常按登记成交价或政府评估价中较高者来计算。

政府评估价怎么来的？

土地局使用的房屋评估价值，通常会综合以下因素：

• 房产所在位置

• 楼层数

• 建筑面积

• 建筑材料与结构

成交价低报 ≠ 税费一定更低，这一点很多外国买家会误判。

六、泰国买卖房产的 5 大核心税费

1、转让费（Transfer Fee）

• 税率：2%

• 计算基础：政府评估价值

• 通常由：买卖双方各承担 50%

这是在土地局办理过户时必须支付的基础费用。

2、租赁登记费（Lease Registration Fee）

• 税率：1%

• 计算基础：整个租期内的总租金

• 适用情形：房产涉及租赁登记

一般由出租人 / 承租人协商分担。

3、特别营业税（Specific Business Tax｜SBT）

• 税率：3.3%

• 适用情形：

• 卖方为个人或公司

持有房产不超过 5 年

税基：评估价或合同价中较高者

免税情形（个人卖方）：

• 房产为主要自住房

• 实际居住超过 1 年

• 并持有正式户籍证明（Tabien Baan）

4、印花税（Stamp Duty）

• 税率：0.5%（部分情形 0.1%）

• 仅在不适用特别营业税时才需缴纳

• 税基：评估价或合同价中较高者

SBT 和印花税不会同时征收。

5、预扣税（Withholding Tax）

这是最容易被误解、也是差异最大的一项。

若卖方为公司：

1%（按评估价或合同价较高者）

若卖方为个人：

按持有年限扣减后的评估价值

适用 个人所得税阶梯税率（5%–37%）

⚠️ 即使交易金额 低于 100,000 泰铢，

仍需支付最低 5% 的预扣税

⚠️ 一个重要但常被误解的事实

大部分税费是按政府“评估价值”计算

该评估价通常 低于市场成交价

七、99%的人不知道：外国人在泰国也能办房贷!

哪些外国人可以在泰国申请房产贷款？

目前，以下几类外籍人士成功获批房贷的概率最高：

1). 持有泰国工作许可证（Work Permit）

• 在泰国合法工作 1–2 年以上

• 有稳定、可核实的收入来源

• 通常需要提供：收入证明、银行流水、纳税记录

2). 持有泰国永久居留权（PR）

• 被视为“准本地居民”

• 可选择的银行更多，审批条件更灵活

• 贷款成数、利率往往优于普通外籍人士

3). 与泰国公民结婚

• 可由泰籍配偶作为共同借款人或担保人

• 银行风控接受度更高

• 房产通常可登记在外国配偶名下（视具体结构而定）

八、外籍人士在泰国申请住房贷款的标准说明

1). 申请人年龄：21–55 岁，贷款到期时：通常不超过 60 岁；

2). 必须拥有良好的信用记录，稳定月收入一般要求在：80,000 – 140,000 泰铢以上，或月收入 ≥ 每月还款额的 3 倍；

3). 房产需位于曼谷或银行认可的重点区域，必须是已完工项目（现房），通常只接受

永久产权公寓（Condominium Unit）；

4). 贷款成数：最高贷款额，不超过政府评估价或成交价（取低者）的70%，实务中常见区间：50%–60% 更为保守；

5). 利率水平：外国人房贷利率通常高于泰国人，常见区间：年利率约 5%–8%；

6). 贷款年期：外国人房贷年期一般较短，常见上限为 10–15 年。

• 以上条件仅供参考，实际审批标准将以各银行的最新政策及个案评估结果为准。

• 不同银行的审核要求可能存在差异，建议在正式申请前向相关银行或专业顾问确认具体条件。

九、无收入外国人还能在泰国贷款买房吗？可行方案全解析

1. 离岸抵押贷款（Offshore Mortgage）

部分在泰国设有分支机构的国际银行或外资银行，会为外国投资者提供离岸房产贷款方案。

核心特点：

✔ 无需泰国工作许可证

✔ 无需在泰国长期居住

✔ 接受海外收入证明

基本要求：

• 需提供原籍国或指定国家的稳定收入来源

• 通常要求较高的资产与信用背景

• 审核周期相对较长

适合高净值、收入来源清晰的海外投资者

2. 抵押型借贷机构（以 MBK Guarantee 为代表）

部分非银行金融机构提供更灵活的贷款结构，例如 MBK Guarantee。

优势：

✔ 不限国籍

✔ 不要求在泰国工作或居住

✔ 可使用现有房产作为抵押

注意事项：

• 贷款成本通常高于传统银行

• 更适合短期或结构性融资需求

适合已有资产、但不符合银行标准的买家

3. 海外资产抵押（本国房产换泰国房产）

如果你在原籍国拥有已全额付清的房产，这可能是最现实、也最稳妥的方案之一。

操作逻辑：

• 以本国房产向当地银行申请贷款

• 使用该资金在泰国购买房产

• 每月在原籍国偿还贷款

优势：

✔ 利率往往低于泰国本地贷款

✔ 操作更熟悉、审批更透明

✔ 不受泰国银行外籍政策限制

在利率和成功率上，往往比直接在泰国贷款更有优势。

十、在泰国买房，到底有哪些好处？

不论你是中国投资者、海外资产配置者，还是想要第二居所的人，泰国房产这几年之所以持续受关注，核心原因只有一个：性价比高 + 门槛相对友好 + 使用价值强！

1). 入门门槛低，资金压力小：

相比一线城市或欧美国家，泰国核心城市（如曼谷）的房价仍处于“可负担区间”，同样预算，在泰国可以买到：市中心、全配套、带泳池、健身房的高品质公寓! 对海外投资者非常友好!

2). 外国人可合法持有永久产权公寓:

泰国法律允许外国人直接购买+合法持有+自由转让！永久产权公寓（Freehold Condominium），不限持有年限、不限转售对象！产权清晰，安全性高！

3). 租金回报稳定，现金流友好：

曼谷|旅游城市|国际社区含外籍白领、数字游民、长短租需求持续存在，市中心公寓租售比合理。适合追求稳定现金流的投资者！

4). 税费相对低，持有成本可控：

没有房产持有重税，交易税费相对透明，年度房产税、土地税整体偏低! 长期持有压力远低于多数国家!

5). 生活成本低，但生活品质高：

国际医院水平高、价格合理；餐饮选择多、性价比高；服务业成熟，生活便利度高。非常适合长期居住、养老或家庭生活！

6). 国际化程度高，外籍人士友好：

曼谷、清迈、普吉等城市：国际学校多、外籍社区成熟、英语使用率高，外国人生活适应成本低，“落地即生活”，不需要漫长适应期。

7). 可作为第二居所或资产配置：

可自住 + 出租，可短期度假 + 长期投资，可作为海外资产分散配置的一部分。使用灵活度非常高！

8). 银行体系成熟，可合理使用杠杆：

符合条件的外国人可申请房贷，可选择全款或贷款组合，提升资金使用效率，对懂得做资产配置的人很友好。

9). 旅游大国，长期需求支撑强：

全球热门旅游目的地，商务、医疗、养老、教育多重需求，长期人口流动性强，不是短期热点，而是长期需求型市场。

10). 政策相对稳定，外资友好：

房地产政策变化相对温和，对外资持开放态度，法律体系成熟，可由律师全程把关，可预期性高，适合长期规划。

原文链接：https://mp.weixin.qq.com/s/ZwQYww-GYiklko1kRjS00g

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