投资日本房产前这5件事一定要注意⚠️

这几年很多朋友都开始关注日本房产，不管是想做资产配置，还是开民宿赚収益，买之前请一定冷静！

作为日本不动产投资中介，总结5个关键点，都是我自己踩过/客户踩过的坑：

1、地段不是只看“中心地带”！

很多人以为“买在东京、大阪市中心”就稳赚，其实要看的是——

✅ 地铁/公交便利性（站名好听≠交通方便）

✅ 租客属性匹配（学生区适合小户型，商务区适合套房）

✅ 周边配套 &房屋管理状况

我见过有人买在“名气大的老旧商圈”，结果空置率高、维修贵，根本租不出去！

2、用途限制要搞清楚，不然可能违法

房子分很多种：住宅用地 / 商业用地 / 工业用地，用途不同＝能否经营民宿、办公室、餐饮店也不同。

❗特别注意：不是所有住宅都能做民宿！住宅区常有“住専地域”限制，不能营业。商业区/特区民泊区域则可能允许，但要申请许可。买前一定要确认「用途地域＋建筑许可条件」。

3、想做民宿？一定要申请合法许可

你可能听说过Airbnb，但在日本“偷偷做民宿”是违法的。合法经营方式通常有两种：

・旅馆业许可：要求高，但可以全年营业

・特区民泊：东京/大阪部分区域适用，有天数限制（如每年180天）

不同区域政策不同，比如：京都限制非常严格、大阪相对宽松。

4、税费和维护成本不容忽视

很多人买房只看“总价”和“租金茴报率”，但其实这些费用也非常关键：

固定资产税 / 都市计划税：每年缴一次

管理费 / 修缮费：公寓通常需交

中介管理费 / 运营费（民宿）

有些整栋公寓管理不好，空置率高，还要自己负担公共区域清洁和安保。

5、语言＋文化障碍 → 请找靠谱中介

合同、税务、申请手续都用日文处理，而且日本人习惯做事细致、流程严谨，如果你不熟悉，很容易被“信息差”困住。 建议找熟悉中日语言＋日本政策的中介，全程协助选房、申请、管理。

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