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【基础差异】
1️、产权性质 ·
新房：多为永久产权（土地+建筑），开发商统一管理，适合长期持有。 ·
二手房：土地永久产权，建筑按剩余年限估值，部分老旧房源需翻新维护。
2️、价格门槛 ·
新房：东京23区核心地段均价超1亿日元。 ·
二手房：总价低，东京都心20年房龄公寓约5000万日元起，但需警惕持有成本。
【投资优势PK】
1、新房优势 ·
抗跌性强：东京23区新房连续9个月均价破亿，稀缺性推高溢价（2025年供应量还会减少）。 ·
政策红利：大阪世博会、du场等重大项目带动地价升值，新房享受低利率贷款（约2%）。 ·
长期收益：高品质公寓吸引高端租客，租金回报率4%-6%，银座等商圈可达8%-10%。
2、二手房优势 ·
高性价比：东京都心二手公寓成交价同比涨5.9%，每平米破80万日元，但单价仅为同地段新房的60%-70%。 ·
即买即收益：现房可快速过户，成熟商圈租金稳定，翻修后溢价空间大（如东京港区老旧公寓改造后租金翻倍）。 ·
地段稀缺：涩谷、池袋等核心区二手房价格坚挺，2025年涨幅预计超10%。
【风险与避坑指南】
1、新房风险 ·
供应短缺：东京23区新房年供应或不足1万套，热门楼盘需摇号抢购。 ·
持有成本高：管理费、修缮基金等年均支出约房价的1%-2%。
2、二手房风险 ·
区域分化：地方城市空置率超15%，北海道、福冈等非核心区房价可能暴跌。 ·
隐性成本：老旧房源需支付抗震加固、设备维修等费用（可达房价的30%）。
【适合人群】
选新房： 预算充足，追求资产保值（如东京目黑川、大阪梅田新房）； 计划长持10年以上，享受土地升值红利；搭配移民规划（经营管理签证需公司实体运营）。
选二手房： ·首付有限，优先现金流（如东京荒川区、板桥区，高出租率房源）； 擅长翻新改造，捕捉“老旧资产焕新”红利； 短期持有，吃汇率+房价双涨幅。
【2025年投资策略】
核心法则： 地段＞新旧：东京23区、大阪道顿堀、京都二年坂等核心区闭眼入，避开老龄化严重的郊县。
关注政策：日本央行加息预期升温，早买锁定低利率；大阪民宿365天经营许可政策延续。 ·
汇率窗口：日元处34年低位，海外买家实际成本仅为疫情前70%。
一句话总结 “资金足追新房稀缺性，预算紧淘二手硬通货，核心地段是王道！”
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