在日本“出售公寓”的10个注意事项

如何出售公寓

对于那些想出售公寓但不知道如何出售的人，我将向您介绍如何出售公寓。最正统的方法是请房地产公司调解。

首先，最好访问距离您要出售的公寓最近的房地产中介。只需通过电话预约，拜访我们并听取我们的意见，您就可以立即开始。

卖房选房产公司很重要

当您想出售公寓时，首先要选择一家房地产公司。这是因为房地产经纪人的选择会对销售价格产生很大的影响。让我们仔细选择让几家公司评估并以您想要出售的数量出售。

对于那些觉得跑几家公司麻烦的人，网上有批量评估服务，使用起来会省时省力。

出售公寓的 10 个步骤

我将按时间顺序介绍从我想出售公寓到真正完成销售的 10 个步骤。基本上，任何公寓都会以这种方式出售。

出售公寓需要各种信息，至少需要几个月的时间。通过事先了解一定数量的信息，您可以按照您想要出售的形式进行买卖。你为什么不看看呢？

第 1 步：查看待售公寓的市场价格

首先，找出您要出售的房产的市场价值。通过查看销售市场，它将成为决定是否实际销售的材料。您还可以通过查看市场趋势将其用作何时出售的参考。

一些销售价格在房地产信息网站上公布，因此请先在线查询有关您的公寓的信息。或者，您可以致电或拜访房地产经纪人以了解详情。

第二步：与网上房产大宗估价对比

如果您觉得去房地产公司评估很麻烦，请使用在线房地产批量评估服务。通过我们的批量评估服务，您可以同时评估多家公司。

互联网房地产批量评估服务可以让您查看许多公司的评估结果，因此通过比较和考虑公寓的售价，它会帮助您以您想要的价格出售它。一种方法是使用它。

第 3 步：请求多家房地产公司的访问评估

通过批量评估查看市场价格后，我们实际上请多家房地产公司进行访问评估。考察市场价格后，需要进行上门评估，看是否有损坏，是否需要维修。

根据房地产公司的不同，是否需要维修的判断会有所不同，因此最好向多家房地产公司提出评估。趁着批量评估，请教判断是否修复。

第四步：选择房地产公司，签订经纪合同

一旦你决定了一家房地产公司，就签署一份经纪合同。经纪合同是卖方与房地产公司之间的合同，确定在什么条件下出售您要出售的公寓以及如何设定报酬金额。

即使想卖房，自己也很难找到买家，所以请房地产公司作为中介是很常见的。经纪合同是为了不对卖方不利而进行买卖的合同，所以我们就坚定地订立吧。

第五步：检查公寓，改善负面因素

签订经纪合同后，检查您要出售的公寓并改善不利因素。实拍后的预览是买家决定购买与否的重要标准。

为了让正在考虑购买的人在看房时有一个好的印象，建议对污垢和损坏明显的地方进行修复，或者通过打扫房屋来清洁它们。

第六步：设定销售价格并计划销售时间

一旦您完成了销售的研究和准备工作，就可以设定您要销售的价格并计划销售时间。当然，如果你把你想卖的价格定得高一些，卖出的时间就会长一些，而如果你定得低一些，那么很快卖出的可能性就增加了。

最好的办法是有充足的时间来计划销售，但为了不至于卖出后后悔，多和市场价格进行比较，在有限的时间内计划好时机，做一个合适的销售，做好准备。

第七步：开始销售活动并进行私人看房

在决定了你要出售的价格和时间之后，实际的销售活动就开始了。尽管有投放广告招揽买家等各种销售活动，但处理预展是很重要的一点。

有必要很好地传达公寓的特点和优势，以便考虑购买的人在实际查看公寓时会有良好的印象。最好提前将它们记下来，以便您可以妥善处理它们。

第八步：与潜在买家谈判

随着我们继续进行我们的销售活动，潜在的购买者将会出现。然后你就可以开始谈判合同了。可以提供销售价格、交货时间和销售价格的支付日期等信息。

卖方审查提供的条款并决定是否协商。一般来说，在谈判的时候，买卖双方、房地产公司都会根据自己的意向进行谈判。

第九步：销售合同的签订和结算

一旦与买方协商好条款和条件，我们就会面对面，相互确认销售合同的内容，并签订合同。那时，我们一般会收到公寓销售价格的 10% 左右的定金。

之后是结算的流程，但在很多情况下，卖方、买方、各房地产公司的负责人、司法代书人等聚集在银行迎接结算。此时我们还将交出公寓钥匙。

第十步：交出公寓

通过确认买方支付余款并交出钥匙和必要的文件，完成公寓的交付。请在交货日期前完成搬家。

如果您还有抵押权，在确认卖方支付了余款后，您必须让司法代书人办理取消抵押权的手续。如果定了抵押权，交接时应该有司法书士在场，就交给你吧。

选择房地产公司的三点

选择房地产公司时，请记住以下三点。如果您是第一次买卖公寓，您可能想知道应该以什么标准来选择负责的房地产公司。

首先，请把握以下介绍的3点，做好选择不动产公司时不会失败的准备吧。如果你负担得起，增加判断材料是个好主意，比如你想卖的形状在那之后会不会实现。

要点1：良好的回应和礼貌的解释

选择房产公司首先要看是否有求必应，是否有详细的解释。在买卖房产时，负责人的权威往往显得很强，所以如果你想按需出售公寓，请注意这一点。

如果负责人有礼貌地回应并提供说明，随着销售活动的进行，卖家更容易传达他/她的意图，并且很有可能卖家能够达成令人满意的交易。

要点二：比较同类楼盘的销售业绩

第二点是比较你要出售的房产附近的房产的销售业绩。

房地产交易有多种类型，例如土地、公寓和单户住宅。房地产公司擅长不同的房产，所以尽可能询问有买卖类似房产记录的公司。

您出售的类似房产越多，您积累的专业知识就越多。

第三点：比较评估金额的“基础”

第三点，询问评估金额的依据，并与几家公司进行比较。重要的是要知道每家公司是根据什么计算其估值的，因为估值因公司而异。

那个时候向负责人询问他们的策略，比如如何进行销售活动。买卖至少需要几个月的时间，所以如果你不满意，可以考虑更换负责人。

卖房要注意3点

当您想出售您的公寓并实际挂牌出售时，请牢记三个要点。与时间和售后问题有关的项目。成交后，牢牢握住，才不会后悔。

其实包括细节在内的项目很多，但是如果从下面介绍的这三点入手，应该是没有问题的。

要点1：根据经济状况和季节考虑销售时机

首先，让我们根据经济状况和季节来考虑销售时机。考虑经济状况意味着考虑公寓市场价格。经济形势和公寓的市场价格是挂钩的，所以让我们在合适的时候卖掉。

季节对价格影响不大，但会影响买家的需求。一种方法是在搬迁季节或公司购买公寓作为资产时将其出售。

Point 2：很多销售的烦恼都是在交付财产后的“瑕疵保修责任”

很多销售的烦恼都是在交房后的“瑕疵保修责任”。这意味着即使对于卖家没有意识到的划痕和缺陷，卖家也要在一段时间内负责，以防止购买后出现麻烦。

卖方有义务将任何已知缺陷通知我们。因此，如果您在合同签订时已经知道缺陷，但仍不履行报告义务，则即使在规定的期限之后，您也必须对损害赔偿请求作出回应。

要点3：出售二手公寓时购买“缺陷保证保险”

卖方必须在一定时期内承担责任的缺陷范围很广。示例包括破损的水管、白蚁破坏和建筑物腐蚀。这些维修起来可能非常昂贵。

如果您出售二手公寓，赔偿的风险会增加。因此，最好购买缺陷保证保险，即向房屋缺陷保证责任保险公司支付保险费并签订合同，以备不时之需。

营业税和费用

当您想出售公寓时，销售活动涉及各种费用。可能有人认为卖就是赚钱，其实卖也是要花钱的。

即使要出售公寓，也有中介费、税金等费用，如果有抵押贷款，则需要支付费用。提前知道，让我们在紧急情况下不要恐慌。

支付给房地产公司的中介费

出租或出售不动产时，需要向负责的不动产公司支付中介费。如果您想出售您的公寓并办理销售手续，最昂贵的费用就是这笔中介费。

法律仅对超过 400 万日元的房产规定了买卖公寓的中介费上限。即交易金额的 3% 加上 60,000 日元。具体来说，如果要以1000万日元的价格出售一套公寓，将产生36万日元的中介费。

1：贷款余额

即使您想出售您的公寓，在出售时您可能仍有未偿还的抵押贷款。在这种情况下，当买方完成结算时，需要支付贷款余额并取消抵押。

抵押贷款由金融机构设立，但取消必须由贷款的借款人完成。将具体的手续交由司法代书人代办是很常见的。陪同结算的司法代书人将自行办理手续。

2：司法书士的报酬

司法书士的报酬主要有两点。如果已设置抵押，将在结算时取消。并且有两个注册程序可以将公寓的名称更改为买方的名称。

购房者承担登记手续司法代书人酬金，售房者承担注销手续的情况很常见。卖方将承担在出售前更改所有者地址或姓名的任何必要费用。

3：需在销售合同上加贴的注册费和盖章费

出售公寓时，会制定房地产买卖合同。届时，会有印花税。印花税是对出示与商业交易有关的文件征收的一种税。由于房地产买卖合同是商业交易文件，因此必须缴纳印花税。

作为具体金额，10,000日元以下免税，但金额根据交易金额从200日元到480,000日元不等。只有原件需要纳税。

4：转让税/住民税

除印花税外，出售公寓还征收转让税和居民税。其中，转让税是对出售公寓取得的利润征收的所得税。因此，您必须在纳税申报表上申报转让税。

转让税申报完成后，会自动计算住民税，因此请务必注意转让税。转让税也是一种如果满足条件就可以获得大额扣除的税种，所以让我们检查一下它是否适用。

如果你想卖房子，选择靠谱的房地产公司

至此，我已经按时间顺序介绍了从想卖房到实际卖房的流程。毕竟，最重要的一点是选择一家支持您想要出售的买卖活动的房地产公司。