加息对于澳洲房产市场的影响

   自今年5月银行开始加息以来，澳洲房价进入了修正期，其中悉尼房价较2月峰值下跌了8.7%，墨尔本-5.4%，布里斯班-4.2%。预计在未来的一段日子里，澳洲银行将继续跟随美联储的步伐进行加息，以缓和通胀带来的压力。利率不断的升高，会对当下的澳洲房价市场造成什么样的影响呢？

【影响房价的要素】

• 货币政策：疫情期间国家为了刺激经济，政府不停的发放补助，央行放水，导致了一波房价的上涨。

• 人口增长：澳洲的人口增长主要依靠外来移民，一旦移民人数增加，必然导致房价上升。而疫情的2年造成的移民人数的减少政府必须在未来几年补上。

• 人口特征：治安良好，人群素质高，配套设施齐全和便捷的区通常会带来比较优异的增涨回报。

• 供需关系：供应大于需求会导致房价走低，相反的就会导致房价增涨。

• 自住比例：自住比例高的区域一般资本增值的也会较投资者多的区要好。

【加息造成大甩卖】

根据历史数据显示，澳洲历史上从未发生过因为加息而导致房价暴跌的事件。而且澳洲在每一次的经济危机后，也都会进入一个长期的经济繁荣期。

• 然而当下的澳洲失业率正处于历史最低点，甚至现状是用人慌的阶段，各行各业出高薪聘请就业者；

• 疫情造成澳洲人的储蓄也达到历史最高2600亿澳元；

• 绝大部分的房贷者仍然处于定息蜜月期，因此央行的加息对于还贷者的影响不大；

• 银行对于新客户的优惠力度加大，以缓和加息造成的负面影响；

• 当央行一旦将通胀率调回到2-3%之间就会停止加息；

• 目前澳洲的经济并没有处在衰退期，由于国际大局势和澳洲本身丰富的能源资源，造成澳洲的经济依然稳定；

• 建筑成本的成倍增加，造成开工量下降，房屋供给日趋减少；

• 租金快速上涨，几大城市的空置率已经低于1%，租房者需要竞拍才能租到房，一旦明年更多移民进入，当入境人数恢复到疫情前的水平，对于租房者会更不利。

➡ 因此多方面分析后认为，因为加息造成无力还贷而抛售房产的可能性几乎没有，澳洲房产出现软着陆的机会更大。

【加息对不同房产的影响】

澳洲房价的上升和下跌的幅度各有不同，不同的州都有各自的房产政策，而每一个州，每一个城市中的每个区的区政府对于房产的影响也是各有不同，因此澳洲房产的表现也各有千秋，其中的差异也可以是天壤之别的，我们平时参考的数据只能是平均数据，具体的还得有针对性的进行分析。

在房价是上升和下跌的时期，通常反应最直接的有以下2类房产：

1.  高端市场： 比如水边别墅和豪宅区域，每一次在市场上升的的时候总是最先开始上涨，同样的在市场出现调整的时候也是最先出现比较明显的下跌，但是这些区域即使下跌超过10%以上，其中位价也不是一般人能够企及的。

2. 平时不太被人们关注，但是在上一波上升期间突然崛起的区域，也容易最先受到市场的冲击。典型的例子，比如疫情期间乡村的房屋，由于当时人们寻求远离市区的居住环境而导致房价急剧上升，现在也是首批出现了下跌。

【加息对不同买家的影响】

• 加息对于首次置业者和投资者的贷款影响较大，下降达到16%，而对于二次置业者，也就是物业置换的买家的总体影响不大，仅仅下跌了6%，因为二次置业者通常是卖掉自己现在住的物业再去买另一套自住房。

• 而对于大部分首次置业者来说，由于加息造成他们的借贷能力下降，变向的需要存更多的首付才能够入市。不过明年1月起，政府为首次置业者提供更多的优惠和帮助：可以通过每年缴纳土地税的形式来替代印花税，而且门槛提升到了150万， 相信会给市场带来一波冲击。

• 对于投资者而言，加息推高了持有成本，如果在租金不能提高到一定程度的情况下会选择出售房产。

• 当然对于手上资金充足的买家来说，当下是买家市场，买家可以有更多是讲价空间，竞争对手变少，赢得更多考虑的时间。

【加息造成占缓入市】

• 房产市场和股票市场一样，买家喜欢追涨杀跌。买家寻求市场最低点，正如本文之前提到的，澳洲各个城市的各个区域的增长和下跌幅度都有不同，想要精准的把握到那个点实在太难，说靠运气和看人品我觉得更靠谱。另外房价的最低点对应的利率也会是高点，利息的支出和房价购入成本的计算平衡点到底怎么选？

• 在涨息的时候很多买家占缓入市，同样的卖家也会延迟出售物业，因为此时一定是买家市场，买家会有更充足的时间去选择物业，准备资金，也会具有更多砍价空间。同样的买和卖也必须寻求各自的平衡点。

 【加息最不利于谁】

利率上调，房产的持有成本增加，对于有房贷的人士自然是最不愿意接受的情况，但是我认为伤害最大的应该是市场上的租房者。房东的持有成本一定会转嫁在租客头上，租客多付的租金只能为房东的物业添砖加瓦，而自己距离置业之路只能渐行渐远。

 【结语】

• 澳洲2016年现金利率是1.85%，和目前一样，当时的失业率是6%，是现在的一倍，但市场未崩盘，即使2013年的现金利率在3.5%，市场依然没有崩盘。

• 房产市场目前的供求关系是“求大于供”，由于建筑成本的增加，未来即使移民有所下降，每年也会需要20万套住房，但是根据数据显示，到2026年每年的建筑供应不会超过20万套。市场崩塌必须符合“供大于求”的条件。

• 澳洲不会向美国一样出现次贷危机，因为澳洲银行对于借贷的风险把控还是相当严格和完善的。