海外买家篇：外国业主土地附加税

海外人士的定义

符合以下条件的人士，在澳洲被视为海外人士：

1) 非澳大利亚公民；或

2) 在12月31日纳税日之前的12个月内，在澳大利亚未居住满200天的以下签证持有者（新州规定）：

o 澳大利亚居民签证；或

o 持有444子类签证的新西兰公民。

海外人士土地税组成以及征收税率 

• 海外人士的土地税通常由两部分组成：

  （1）土地税

  （2）附加土地税

▶土地税部分：海外人士和澳洲本地人士一样享有免征额，每个州、每年的免征额度和要求各有不同，土地的应税价值（注意多套房产土地价值是累积的）并未超过免征额度，就无需缴纳土地税部分：

• 2022年新州为$82.2万澳元

• 2022年维州为$30万澳元

• 2022年昆州为$35万澳元

▶附加土地税部分：海外人士土地附加税部分没有免征额度，从块钱开始被征收。根据规定外国人在每年12月31日需要针对拥有的所有住宅用地的应税价值支付附加费：

新州附加税率：

o 2017年土地应税价值的0.75%

o 自2018年起为土地应税价值的2%

维州的附加税率：

o 2016年土地应税价值的0.5%

o 2017年土地应税价值的1.5%

o 自2020年起为土地应税价值的2%

昆州的附加税率：

o 自2019年起为土地应税价值的2%

海外人士附加税---豁免政策

每个州对于海外人士附加税部分豁免的政策都有不同规定：

➡新州：

针对所有海外业主，无论是自住还是投资都没有豁免，除非符合以下条件：

• 签证持有者或持有类别444签证的新西兰公民，并在过去12个月在澳洲住满200天或以上

• 伴侣（临时）签证持有人（309或820 类） 

• 退休签证持有人（410和405类别）

必须在相关纳税年度的3月31日之前申请豁免，退休签证豁免自2020年土地税年起实行。

➡维州：

维州土地附加税仅针对缺席人士（英文叫asentee owner surcharge），维州定义的缺席个人：

• 不是澳大利亚公民或居民，并且

• 通常不在澳大利亚居住，并且

• 应税年的12月31日或一年中超过6个月不在澳洲

‼如果海外人士一年中有6个月或6个月以上连续居住在澳洲就不属于缺席人士，土地附加税就不适用。

➡昆州：

昆州也有名为缺席业主税的附加税项目，然而与维州不同的是，昆州的缺席业主税针对的是所有不在澳洲居住的业主，包括澳洲公民和居民，并非只覆盖外籍人士。

海外人士附加税--如何注册以及缴付

如何注册：

1. 购买房产时律师进行地税登记；

2. 通过专业的会计师事务所进行注册；

3. 或自己上每个州相对应的州政府网站进行注册，登记链接如下： 

➡新州：

https://www.apps09.revenue.nsw.gov.au/customer_service/forms/landtax

➡维州：

https://www.sro.vic.gov.au/absentee-owner-surcharge

➡昆州：

https://www.pub

缴付方法：

1. 注册后州政府每年会给买家发出缴费通知，买家自行缴付；

2. 通过专业会计师所注册后每年进行管理，通知买家来缴付。

海外人士附加税--‼注意事项‼

▶ 很多买家从未收到过州政府关于土地税的通知，其中的原因包括：

• 州政府未及时发出，可以是几年后发出；

• 海外买家未能注册土地税；

• 海外买家未注意查收电子邮件；

• 海外接收邮寄信件丢失、地址改变等。

▶ 导致的后果包括：

1. 在某个时候收到巨额账单，如果是州政府次给买家发出账单，虽然没有利息和罚息，但是征收日是自2017年起至今。

2. 当您出售房产时，州政府会发现并为您注册，计算出所有未付的土地税（按年累积），并可能向您收取利息和罚款。 

3. 买家注册了土地税，每年土地税的支出项，在投资房产退税中是可以作为抵扣项，以减少每年租金收入的利得税，或造成的每年税务亏损是可以累积到日后增值税部分的，反之就不行。

结语

建议海外买家引起重视，及时并且尽早注册，以免日后造成不必要的困扰。海外人士土地税附加税部分不可避免，在购买之前需做好预算，计入每年的支出成本，但是同样的也可以累积并抵扣日后增值税部分。

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