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在澳大利亚购买房产，一定要对澳洲的用地性质有所了解，对于土地的开发或再开发，政府制订了严格的相关法则。规划方向掌握在每个地方政府Local Council的手中，以方便他们可以准备和修改这些规划方案并且实施守则。分区（Zoning）的类别也有不同，买家可以通过ePlanning 的网站，输入具体地址来查看房产所在位置周边的土地性质和开发密度情况，以利于寻找到更合适自己需求的物业。
新州的土地分区则是按照‘Standard LEP’（地方政府规划文件模板）来执行的。土地功能分区（Zoning）最主要的是用来控制包括土地切割的样子，开发完成后的效果、密度、高度、建筑退后、建筑材料、小区绿化、停车位和挪车的空间等问题。最为重要的是，土地属性会限制该地块未来的增值空间。所以了解土地功能分区对于投资者来说是必不可少的。
每个城区的具体土地属性划分由当地的Council自行规定，不过划分的种类都大同小异，一般会分为以下8大类：
Rural Zones 农业用地
Resdential Zones 居住用地
Commercial Zone 商业用地
Industrial Zones 工业用地
Special Purpose Zones 特殊用地
Recreation Zones 娱乐休闲用地
Environment Protection Zones 环境保护用地
Waterway Zones 水路用地
而比较常见的都是分为四大块：
居民区（Residential）
商业区（Commercial）
工业区（Industrial）
农业区（Rural/Agricultural）
本文主要针对居民用地展开阐述, 居民用地的划分性质- 居民区（Residential）
新州按照高中低密度分为：
R1是普通低密度
R2是低密度
R3是中密度
R4是高密度
R5是郊区的大块居民用地等
R1: 社区的低密度住宅区，一般指独栋别墅区域，密度为每公顷20个或以下住宅单元。
R2：是一个主要由低密度住宅组成，该区还允许提供各种独立屋住房类型、设施和服务，以满足社区和居民的需求。R2允许混合开发独栋住宅、复式住宅、联排别墅、公寓、花园公寓和其他类型的住宅开发。密度范围为每英亩 11.1 至 16.0 套住宅左右。（1英亩=0.4公顷）
R3：是适合并鼓励多户住宅的区域。多户住宅可以采用联排别墅或别墅的形式，但禁止住宅单位建筑。该区域还允许其他一些兼容用途，包括托儿中心、邻里商店和公共礼拜场所。R3 中等密度区促进了比 R2 区更密集的城市形态，并提供了独栋住宅和公寓区域之间的过渡。
R4：主要用于住宅公寓楼区域 ， 在高密度住宅环境中满足社区的住房需求，在高密度住宅环境中提供多种住房类型。
R5：大地块住宅区，目的是用于农村环境中的住宅，通常在新南威尔士州的城乡结合处，是半农村环境中极低密度的住宅开发区。
新州按照建房条件分为：
Mixed-Use Zone 混合用途区域
Residential Growth Zone 住宅增长区域
General Residential Zone 一般住宅区域
Ne邻里住宅区域
Township Zone乡镇区域
Low-Density Zone低密度区域
1. Mixed-Use Zone 混合用途区域：是在之前的基础上改进了的一个常见分区。通常允许建四层，可以建高密度和中密度房型。在火车站附近可能会更多的遇到这种区。这样的分区对高度限制不严格，如果申请的话，可能会批更高的高度。
2. Residential Growth Zone 住宅增长区域：理论上可以建 Townhouse 和公寓，限高通常是13.5米，四层，但是当地 Council 有权规定当地的限高，在社区中心和火车站附近能遇到这种分区。
3. General Residential Zone一般住宅区域：是比较常见的分区，可以使用现代设计风格，但是要遵循周边风格设计，可以建独栋房屋或者联排别墅，公寓根据情况亦可，限高根据不同区域不同，通常为9米。
4. Ne 邻里住宅区域: 在独立屋区域很常见, 通常情况下只能建两套住宅。
5. Township Zone 乡镇区域：改进型区划，可以建独栋房屋和Townhouse，限高 9 米。在房屋增长缓慢的地方能遇到这种区划，有一些情况下可以做混合用途，比如上居下铺等。
6. Low-Density Zone 低密度区域：这种区指的是主要用来建设独栋别墅的区域。
土地性质用途的各种代码
Residential Zones 居住用地：
•R1 General Residential 普通居住用地
•R2 Low-Density Residential 低密度居住用地 •R3 Medium Density Residential 中密度居住用地
•R4 High-Density Residential 高密度居住用地
Commercial Zone 商业用地 ：
•B1 Neighbourhood Centre 社区中心
•B2 Local Centre 当地中心
•B4 Mixed Use 混合用地
•B5 Business Development 商业开发
•B6 Enterprise Corridor 经济走摩
•B7 Business Park 商业园区
Recreation Zones 娱乐休闲用地 ：
•RE1 Public Recreation 公共娱乐
•RE2 Private Recreation 私人娱乐
Environment Protection Zones 环境保护用地 ：
•E1 National Parks and Nature Reserves 国家公园
•E2 Environmental Conservation 环境保护区
•E3 Environmental Management 环境管理
•E4 Environmental Living 环境居住用地
Industrial Zones 工业用地：
•IN1 General Industrial 一般工业用地
• IN2 Light Industrial 轻工业用地
Waterway Zones 水路用地：
•W1 Natural Waterways 自然水域
•W2 Recreation Waterways 休闲水域
Special Purpose Zones 特殊用地 ：
•SP2 infrastructure 基础设隐用地
•SP3 Tourist 旅游
Rural Zones 农业用地 ：
•RU1 Primary Production 主要生产用地
•RU2 Rural Landscape 郊区风景(eg.生态农业)
•RU3 Forestry 林业用地
•RU6 Transition 转型用地
新州规划和环境部网站
在新州规划和环境部网站即ePlanning 的网站上，买家可以通过输入具体地址或者自己购买房产的DA审批Lot Number，既可查询到有关房产的周边土地性质用途以及未来开发性质，具体网站地址链接如下：https://www.p
网站在每一个区域都用了不同的颜色和符号代码来区分性质类别，通过本文的描述便于买家自行查询。
举例说明：正如上图所示，黄色虚线框是一套公寓的所在位置，该地块标注的颜色呈浅紫色，代码为“B4”即混合用地，也就是商业办公和部分住宅混合型地区。而其周边除了右边的R3、R4为住宅区域以外，其它地区均是B4或SP2基础建设用地以及公共绿化和娱乐配套。由此可以判断出：
此处住宅公寓的供应量极为有限；
基础设施配套完善且便利；
周边就业环境情况等；
结论：该房产具有一定的增值性和保值性，喜欢住在繁华都市的人士不失为一个优选。
作者希望本期内容可以帮助到更多的买家找到适合自己的物业产品。
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