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悉尼地产频道:公寓为啥涨不过独栋?

2021-11-17 15:23:50澳洲房产置业顾问 |

本轮疫情后,只见独立屋疯涨——公寓市场真的不行?

独立屋&公寓价格

▶如下图所示截止今年9月数据,过去一年悉尼独立屋年增长达到28.9%,公寓价格年增长11.6%。虽然经历了接近5个月的封城,但丝毫未对悉尼地产市场造成负面影响。悉尼独立屋中位值一路上扬超过130万,公寓超过82万澳元。

▶1981年,悉尼的独栋屋价格中位数仅有7.89万澳元,是当时全职工平均年收入(1.58万澳元)的5倍。到了2021年,悉尼独栋屋价格中位数已经高达131万澳元,是平均收入的14倍。

▶悉尼的公寓价格中位数也从1981年的6.73万澳元上涨到了如今的82万澳元,房价与平均年薪的比例从4.3倍扩大到8.8倍。

独立屋上涨原因

1.疫情改变了人们的生活方式,远程办公的变革推高了人们对远郊房产的需求;

2.在强劲的资本收益、家庭储蓄增加和低利率的支持下,扩大住房规模的愿望在很大程度上推动了买家需求的增长;

3.同时封锁期间,买方需求旺盛,但供应有限将很多地区的独立屋市场推向了从未见过的强劲。

独立屋VS公寓最佳涨幅区域

本轮独立屋最佳表现区域一览

上图显示的是本轮House的涨幅以及覆盖区域范围,其中颜色越深的紫色代表涨幅在45%以上,其次是红色在35-45%,橙色在25-35%,黄色25%以下。

本轮公寓房最佳表现区域一览

上图所示的是公寓涨幅以及覆盖区域范围,其中红色代表涨幅在20%,橙色在10-20%,黄色0-10%,绿色则代表小于0。

公寓涨不过独立屋的原因

▶除了刚刚提到推动此次独立屋增长的三点原因以外,土地的保值性固然也是不言而喻的。

▶本轮增长拉大了独立屋于公寓房之间的价差,和上一轮牛市(2013-2017年)相比,上一轮房价上涨中,独立屋和公寓房上涨的幅度几乎是呈平行线的。原因是自2013年后,澳洲加大了移民人数和海外流动人口的入境数量,每年光进入悉尼的净移民就要接近10万人次,这还未计算流动人口,而新移民、留学生和背包客对于公寓的需求量是非常之大的,因此公寓的价格也随之被推高。而此次疫情由于边境的关闭,造成流入人口的急剧减少,而本地常驻人口对于独栋的需求要远超公寓,因此造成了目前的公寓涨幅低于独栋。

▶由于疫情游客和留学生的减少,使得公寓密集地区的租金降低以及空置率的上升,造成投资客对于公寓项目信心的降低。

不能一概而论

除了以上提到的原因之外,其实正如下图所示,以下一些地区的公寓房的势头也不亚于独立屋:

  • 海滨区域

  • 带有独特景观的

  • 优质学区

  • 可负担性强的区域

独立屋&公寓过往历史

下图所示的是悉尼自2000年至2021年房价增长历史情况:

▶其中蓝色线代表独立屋的一路以来的走势;

▶绿色线条代表公寓房的走势情况

▶中间的虚线则是全澳独立屋房价的水平线

【历史过往说明独立屋和公寓的增长基本是呈平行线增长,而仅在2019-2021年间差距变大,期中的原因在以上已经阐述】

公寓市场的未来

1.随着受到独立屋可负担能力制约情况增长、贷款利率触底回升,新上市房源的增加,独立屋价格增长放缓,市场趋于平衡;

2.在独立屋市场中被帅选下来的买家逐步转入公寓市场,公寓市场尤其是现房销量和价格都呈现增长;

3.随着疫苗的普及,边境的开启,以及留学生、流动人口等的入境,相信公寓和独栋的需求将逐渐回复平衡;

4.澳洲政府为了复苏经济,在未来几年将大批量的引进新移民,这样会进一步推进公寓的需求和价格,从而缩小独立屋于公寓之间的差距。

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