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瑞银全球房地产泡沫指数2019:这7个城市面临的泡沫风险最大

2019/11/27 16:46:39 智选海外房产 |

日前,瑞士银行(UBS)全球财富管理首席投资办公室发布了《瑞银全球房地产泡沫指数2019》的研究报告。该报告通过分析全球24个主要城市的住宅房地产价格,与当地居民的收入负担能力进行对比,得出偏离值,并按照偏离值的大小进行房地产泡沫估算,最终排名如下:

资料来源:UBS

在这份排名中,德国慕尼黑高居榜首,其次是加拿大的多伦多,中国香港和荷兰的阿姆斯特丹,法兰克福和巴黎是泡沫风险区的新增成员。

慕尼黑由于人口增长较快和新房供应不足等原因,在过去的十年,房价上涨了1倍以上,实际租金上涨超过40%。

多伦多在2000年到2017年期间,房地产价格翻了三倍,目前当地政府需要通过租金管制和提高房地产抵押贷款门槛来进行缓解,但是就目前而言,效果并不明显。

香港的房价过高主要是由于供给失衡和投资者的收益驱动,在2018年的指数报告中,香港被列为全球第一大房地产泡沫城市,但是今年政府增加土地回收供应、投资者炒作热情下降和经济相对疲软等多个因素影响下,泡沫指数有所降温,从2.03降到1.84,排名也下降了2位。

法兰克福去年的房价上涨了11%,为所有参加统计城市增幅之首,这也让德国金融中心一跃到了第五泡沫城市。在它前一位的阿姆斯特丹近几年来,房价的增长速度都保持强劲势头,2015年开始,平均每年的增速达到10%。

相比之下,伦敦、温哥华、旧金山、纽约、洛杉矶、斯德哥尔摩和悉尼的等城市的房价出现了明显的下降趋势,温哥华、旧金山和悉尼更是处于急速下降状态。

在排名前十的城市中,欧盟成员占了6席,成为房地产泡沫最为严重和集中的区域。该分析认为这主要是出于欧盟低利率的货币政策刺激了投资者的获利欲望,另外英国脱欧导致的经济前景悲观情绪促使更多人将资金从金融市场转向了固定资产的楼市。这些都成为了推动欧盟楼市泡沫加剧的因素。

值得一提的是,该指数排行榜今年新增了4个城市,其中有2个来自欧洲(莫斯科和马德里),2个来自中东(特拉维夫和迪拜)。将其列入的原因是,这4个城市引起了国际投资者的注意,房地产处于明显上升趋势。

中国内地的房地产暂时没有被当作该指数榜单的研究对象。

最后,给大家提供几个国际大城市关于房价和工资的数据(来源UBS):

纽约,购买60平米的公寓相当于11年的薪水。

东京,购买60平米的公寓相当于11年的薪水。

特拉维夫,购买60平米的公寓相当于11年的薪水。

新加坡,购买60平米的公寓相当于12年的薪水。

伦敦,购买60平米的公寓相当于14年的薪水。

巴黎,购买60平米的公寓相当于15年的薪水。

香港,购买60平米的公寓相当于21年的薪水。

瑞银全球房地产泡沫指数主要考察5个因素:房价收入比、房价租金比、抵押贷款与GDP之比的变化、房产与GDP之比以及城市房价与国家房价之比的相对指标。值得一提的是该指数追踪了24个金融中心的住宅市场,迪拜位居倒数第二,泡沫指数呈现负数,说明在2019年,迪拜依然是全球最具投资价值的市场之一!

而且,迪拜还将迎来一系列的投资利好:

一、继续免税

阿联酋是个免税的国家,迪拜也一直是个免税的酋长国,对企业和个人都没有税收企业不需要缴纳营业税、所得税、增值税等商业税赋;个人也没有所得税。同样,投资迪拜房地产也没有印花税或其它房地产税。因此,在迪拜投资房地产所获得的收益,包括租金收益,可以完全归自己所有。

不过,为了进一步增加非石油GDP,从2018年1月1月开始,迪拜对部分商品和服务实施5%的增值税,但对于房产、教育、医疗和基本生活食品等行业依然是免税。出台了增值税政策之后,对旅游、购物自然有影响,作为全球最佳旅游城市之一的迪拜,显然不会轻易放弃购物天堂的光环,于是,迪拜又出台了游客退税政策。

从2018年11月18日开始,来迪拜旅游购物所产生的增值税,只要持有税票,就可以享受税费退还。最低退税金额设置在250迪拉姆(约460元人民币),游客将获得所交增值税的85%,再减去4.8迪拉姆的手续费。

所以,来迪拜依然可以放心的买买买!

来到2019年,免税方面继续有利好。

阿联酋财政部门近日表示,在未来三到五年内不会再增加任何新的税收。而且,2019年阿联酋政府将会增加支出,向中小型企业发放的贷款数额将翻倍,并给予阿联酋居民在住房方面更多的支持。也就是说,迪拜在2019年将继续为外来投资者创造优惠便利的投资条件,让更多的企业和投资者受益;也会继续敞开大门欢迎外来投资,巩固作为全球最国际化城市的地位。

据迪拜媒体报道,非石油经济在阿联酋的国内生产总值中占比已超过70%,随着一系列政策的颁布,2018年阿联酋财政增长显著提高,预计在2019年,阿联酋经济增速将提升4.2%。

二、永居更容易

阿联酋并不是一个移民国家,也就是说外国人可以来这里长期工作和生活,但是基本不接受入籍。目前来说,要在迪拜长期工作和生活,一般有申请工作签证和投资签证两种方式。

工作签证一般由员工的雇用公司办理,持有该签证后才能在迪拜合法工作。现在,新的政府改革指出,迪拜将首次为某些外籍人士提供10年居住权,这些外籍人士占该市人口的80%。有资格获得这些长期签证的人包括房地产投资者,某些退休人员以及科技工作人员。

对于在迪拜投资房产的人群来说,只要投资房产价值超过500万迪拉姆(约920万人民币),就可获得5年期限的投资居住签证,这个5年投资签证还可以为配偶、父母、及18岁以下子女办理。并且5年签证到期后,继续持有房产即可续签。这些新的签证从2019年开始颁发,将让迪拜继续保持全球最佳商业投资环境的优势,也进一步增加对人才的吸引力。除了上述两种签证外,迪拜政府还决定在2019年开始,针对年满55岁的迪拜外籍退休人士开放申请为期5年的退休签证。

申请条件是以下三选一:

1、在阿联酋拥有价值不低于200万迪拉姆(约合54.5万美元)的不动产;

2、在阿联酋拥有不少于100万迪拉姆(约合27.2万美元)的存款;

3、在阿联酋月收入不低于2万迪拉姆(约合5450美元)。

市场观察人士表示,退休签证的推出,将会对阿联酋特别是迪拜的房地产市场产生积极的影响,会有更多的外籍人士投资房产项目。

基本上,来迪拜工作的外籍人士都只抱有在这里工作赚钱,退休后回自己祖国的打算。一旦退休签证开始颁发,将一定程度上吸引这些外籍人士(特别是富裕人士)留在迪拜长期居住。这也就意味着能刺激迪拜国内关于医疗、保健等相关行业进一步发展。

三、建设宜居城市

迪拜不仅具有投资价值,也在不断发展自身的宜居价值。2019年1月1日,阿联酋副总统兼总理迪拜酋长谢赫穆罕默德·本·拉希德·阿勒马克图姆殿下批准了2019年的公共支出预算,总额568亿迪拉姆。迪拜将继续为社会服务扩大支出,包括健康,教育和住房,以及家庭和社会福利基金发发展,目的是将迪拜打造成为世界上最宜居的城市之一。

迪拜酋长还在官方平台上发表声明,2019年迪拜将会增添2498个新职位。2018年迪拜的重点是世博会的基础设施建设,2019年依然会投入支出用于世博会的建设,并对迪拜的各项基础设施进行升级,让迪拜更具商业投资吸引力。

这意味着什么?

意味着迪拜的居住价值会越来越高,同样,房产价值也会随之水涨船高。

四、2020世博会

迪拜2020世博会,明年就要举办啦!

2020迪拜世博会是有史以来首次在中东、非洲和南亚地区举办的世博会,也是阿拉伯世界有史以来规模最大的盛会之一。迪拜世博会的具体举行时间是2020年10月20日至2021年4月10日,为期6个月。在这期间,根据预计将吸引200多个参展方、2500多万人次参观。其中,大约有70%以上的世博会游客将来自海外。为了迎接这一举世瞩目的高光时刻,世博会建设工作成为迪拜最重要的发展项目之一。

迪拜酋长在2019年的元旦当日就在官方平台上发表声明,2019年迪拜的重点之一依然是世博会的建设,并对迪拜的各项基础设施进行各种升级,让迪拜更具商业投资吸引力。随着2020世博会话题越来越热,现在投资迪拜,无疑正是承接世博会热度,享受经济上行红利的最佳时机。

五、美元资产优势凸显

投资迪拜房地产,相当于投资美元资产。为什么呢?

因为国际油价都以美元价格结算,为了稳定石油出口价格,阿联酋便将流通货币迪拉姆的汇率,与美元长期挂钩。自1997年以来,其汇率设定为1美元恒等于3.6725迪拉姆,多年来,阿联酋一直沿用这一政策。现在迪拜这一酋长国早已经率先转型并摆脱石油依赖,迪拉姆与美元汇率挂钩似乎对经济影响并不大。但是,全世界的汇率市场仍是美元主导,甚至在现今世界局势愈加复杂的情况下,美元资产的稳定性更加突出。

所以,2019年投资迪拜,不仅是为了赚取更大的收益,更是为自己的资产提供多一份的稳妥保障。根据瑞士信贷银行研究院(Credit Suisse Research Institute)早前发布的《2018年全球财富报告》(G与2017年相比,全球高净值人士的财产构成中,只有房地产投资有所增加,增幅为2.8%。而Wealth X发布的《2018财富报告》也显示,房地产仍是全球富豪最钟爱的投资方式之一。

凯捷管理顾问公司(Capgemini)发布的最新一期《世界财富报告》更有意思:报告称,在吸引二套房产投资方面,迪拜在中东地区排名第一,全球排名第四,仅次于纽约、伦敦和香港。报告还指出,迪拜本地人中,资产超千万美元的富人均在本地购买了第二套房产,还有至少3.3万外国百万富翁在迪拜购买了二套房产(这一数据不包括迪拜的高净值人群)。

所以,2019年来迪拜买套房,与土豪做邻居,真的会成为现实呢!


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