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南下去掘金!东南亚市场火热度能否继续?

2019/3/13 14:09:39 有路-做全球房东 |

多事之秋2018年,国内经历了房地产萎靡期。房产限购,房价下跌,正因如此,许多投资者纷纷将目光锁定海外市场。

传统成熟的投资市场已经趋于饱和,新兴的投资目的地成为他们寻找的下一个目标。正在崛起的新兴市场——东南亚,受到了中国投资者的青睐。

与明到清末的“下南洋”有所不同,当年的“下南洋”是为了谋生,而今,中国投资者“下南洋”则是为了掘金。

01

东南亚各国市场火热度分析

根据英国巴克莱(Barclays)银行的调查,全球富人当中,中国的富人想离开本土的人比例最高,高达40%以上。2017年上半年,中国内地成为亚洲区最大的跨境房产资金来源地,东南亚市场的火热程度,不言而喻。

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1 泰国

在过去的5年里,美元兑换新加坡元升值了8%,兑越南币升值了10%,兑欧元升值了20%,对人民币升值了13%,对马来西亚林吉特升值了26%,对英镑升值了30%。而同一时期,美元对泰铢只贬值了1.5%。泰铢对大多数区域货币表现异常强劲而且呈现持续趋势,在经济增长的支持下,预计泰铢将成为未来几年强势货币之一。

自2014年以来,泰国建筑业GDP一路从550亿泰铢升至770亿,高速发展的建筑业房地产发展打下坚实基础,是泰国房地产业成为继旅游业后又一强力经济支柱。

据泰国媒体报道,在曼谷,每5个购房者中,就有一名来自中国。特别是地铁沿线房产,中国投资者占比约达50%。

2 柬埔寨

柬埔寨处于东盟核心区域,辐射整个东南亚,目前区域性基础建设完善,国际性的交通建设则在全面升级。

柬埔寨的首都金边号称“30年前的深圳,20年前的上海,10年前的新加坡”,据当地中方业内人士称,中国开发商的楼盘,80%以上都售卖给了中国投资者,只有少部分被柬埔寨当地的上层阶级所拥有。

柬埔寨由年轻化的人口组成。巨大的人口红利,人口年龄低,意味着巨大的劳动力和消费力,有利于通过制造业和消费市场提升经济。

并且柬埔寨还是东南亚唯一、全球第三大的以美元货币作为结算的国家。今年以来,美元持续升值,柬埔寨以美元为主的货币市场,能让投资者的钱一直处于保值升值状态。

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3 马来西亚

从汇兑损益方面来看,配置马来西亚的风险最低,马来西亚是一个相对稳定的国家,汇率虽然有所波动,但幅度很小。并且较发达国家的房价来看,马来西亚的投资成本远低于发达国家。

例如位于首都吉隆坡的公寓,每平方米价格是香港、新加坡、东京的十分之一,甚至比人均GDP和国民平均总收入都远不及马来西亚的曼谷、马尼拉、雅加达等城市的房产价格更加便宜。

4 菲律宾

自2013年以来,菲律宾的经济就持续增长,房价也就随之一路水涨船高。2016年马尼拉中心城区的房价就已经在每平米2万元人民币以上,这两年该地区更是升至每平米3万元以上的价格。

菲律宾国土总面积约为29万。菲律宾人多地少,房屋供给不足。随着菲律宾人口持续增长,很显然,这样的趋势必然将菲律宾的地价、房价、租金推的更高。

5 越南

越南房产政策开放后,积极向海外地区推荐房产。光是据越南胡志明市CBRE的统计数据中,2018年购买豪华住宅的中国投资者占比由2016年的2%已升至31%。越南著名旅游景点芽庄更是以其低廉的价格吸引了无数外籍投资者。

02

东南亚为何能成为新兴市场?

1 国内楼市调控频繁

多地出台限购政策,国内一二线城市房价虚高,国家推行“房住不炒”、“租售并举”等政策,促使国内楼市交易额下降。投资者目光一转锁定具有地缘优势的东南亚市场。加之“一带一路”政策推行,东南亚能够成为新兴市场不足为奇。

2 投资准入门槛低

北京房价高至八、九万每平米,而在东南亚,你最低20多万就能把一套房子拿下。相较于欧美地区需要成百上千万的投资门槛,东南亚的房产更易投资,资金压力比较小。

3 资金回报率高,柬埔寨、泰国租金回报率超6%

除了投资门槛低以外,投资者更多看重是这个市场的租金回报率。金边、胡志明、曼谷的回报率超越大多数发达国家。据悉,超过5%以上的资金回报率就被评为适合投资的城市。而柬埔寨金边的租金回报率竟高达6.92%,排名全球第四,东南亚第一。泰国则居于东南亚租金回报率第三名。

4 东南亚经济涨势迅猛

2018年,全球经济失速之下,东南亚竟然成了唯一高增长的区域,印度一枝独秀,GDP增速超过7%,而增速过6就更是一抓一大把了:柬埔寨、老挝、越南、菲律宾、缅甸...经济增长随之而来的是房价上涨,仅五年来,泰国曼谷的房价涨幅达到了12.4%。

5 宜居国家,退休天堂

东南亚各国大多都为旅游业兴旺的地区, 凭借良好的气候条件、低廉的医疗和物价吸引着投资者。同时这些国家占据地缘优势,饮食、文化相近与国内相近。

低廉的生活成本、房价和医疗费用让东南亚成为许多老人心目中的“退休天堂”。《国际生活》月刊为退休宜居国设定了8个评估指标,分别是房价、生活成本、老年人特殊福利、对外来人口接受程度、娱乐设施、医疗水平、基础设施和气候环境。单项评估指标的最高得分为100分,亚洲马来西亚和泰国的单项评估指标得分都在80分以上。

03

小路总结

目前东南亚国家发展增速仍保持良好,业内人士指出东南亚国家仍有很大的发展空间。东南亚国家劳动力人口数量充足,加之劳动力成本低,制造业纷纷向东南亚国家转移,制造业对东南亚经济的快速增长功不可没。

如果你希望收益平稳,那么泰国和马来西亚都在你的可选范围之内,这两个国家的投资风险性小,市场稳健;如果你的房产想用于出租,那么就选择租金回报率最高的菲律宾;柬埔寨房产潜力巨大,房价上涨速度最快。跨境置业必然会收获财富,但肯定也会有一些弊端,投资者应擦亮眼睛判断房产是否值得投资。

总而言之,小路认为,东南亚市场仍然有金可掘。

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