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日本的房子比中国的房子强在哪里?

2019/1/24 9:29:44有路-做全球房东 |
众所周知,在房子建造完成后,经过若干年的风吹雨打和阳光照射后,房内外构造一定会受到损伤和破坏,中国的房子如此,日本的房子也是这样

众所周知,在房子建造完成后,经过若干年的风吹雨打和阳光照射后,房内外构造一定会受到损伤和破坏,中国的房子如此,日本的房子也是这样。

可是为什么我们中国在90年代建造的房子,不少已经成了危房,甚至已经成了旧城改造的对象?而日本房子的外墙却不过多地出现劣化?二手房的坚固和管道疏通甚至一点不比新房差?

秘密只有一个,那就是日本恪守建筑物的维修保养之道。这需要定期的维修,而且是预防性维修,不是出了问题才维修。

保证长期维修的资金来源

日本有一项法定的制度,那就是买了公寓楼的房子,就要缴纳维修基金。

维修基金的缴纳,是每一位拥有房产权的人必须承担的义务,而且这一项义务是依据“平等均分”的原则实施的。维修基金怎么缴纳呢?

首先,在购买新房时,户主必须需要缴纳一笔维修基金,然后,每一个月再缴纳1000元到2000元人民币不等的物业修缮管理费。必须说明的是,开发商也必须缴纳一笔维修基金,而且这一笔维修基金,必须超过所有业主缴纳的维修基金的总和。

一楼也要承担修理费用

与中国不同的是,日本住在一栋楼里的所有业主,缴纳的维修费是完全平摊的。在我们中国,住在一楼的业主,是不愿意承担电梯的修理费用。同样,住在1楼的业主,也不愿意承担屋顶的防漏工程的修理费用。

但是在日本,这种中国式的思维是行不通的。日本人认为,住在一个大楼里的所有业主,大家就是一个大家庭。整栋楼不是某个人的,而是大家共有的,正因为日本人有这一种集体主义思想,或者从众思维,使得日本楼盘管理过程中,很少会产生业主之间的矛盾。

维修基金由谁管理?

在日本,维修基金不是由政府(房管所)管理的,而是由业主委员会和物业管理公司共同管理,同时把钱放在银行,在需要使用时,由物业管理公司提出预算,业主委员会审核批准支付,政府无权,也不能介入此类民间事务。

例如东京,虽然是一座有着2000多万人口的国际大都市,但是,主要的物业管理公司,却也只有4、5家,当然都是有着半个世纪以上物业管理业绩与信誉的大企业。

从一栋公寓楼建成之后,这些物业管理委员会就会和业主委员会共同商定出一个长达50年的公寓楼维修计划表,都清楚地写明具体的施工年份和施工时间,并印成册子,业主们人手一份。到维修节点时,由物业管理公司提前通知业主委员会开会审核,批准预算,并书面通知所有业主。

日本物业管理有一条不成文的规矩,不管下水道有没有堵,一年必须使用高压清洗装置全部疏通一次。日本的物业管理,不是管道堵了,设备坏了,才去修理,而是完全的按照预先制定的修理计划,进行预防性修理,以保证大楼和住户不会遇到生活上的麻烦。

日本无论是公寓楼还是办公楼,建造了许多年,为什么没有给人一种破旧的感觉?

原因就是因为有一整套很好的维修保养管理制度,而这一种制度的建立,首先要有开发商、业主和物业管理公司三者之间的信赖和相互依存协作的基础,其次要是物业管理公司的一种对业主与大楼高度负责的态度。

日本的大楼能撑百年?

日本政府已经提出了一个“建筑物百年”的计划要求,以前,日本的大楼设计使用寿命,都是在50年至70年之间。

但是日本政府认为,这个寿命太短,必须能够保证使用100年。一方面是为了避免大楼的频繁拆建,导致大量建筑垃圾的产生,破坏环境。其次是,大楼的经常拆建,损害业主的经济利益,也浪费社会资源,因此要求新大楼的建造,从结构到管道,从墙面到内部设施,必须保证能够经受得住100年风雨的洗礼。

因此,在购买日本的房子时,可以完全不用担心质量问题,也基本解释了为什么二手房在日本交易市场比较受欢迎的原因。过硬的质量才能是房子保值有了强大的保证,不管是自住还是出租,都是理想的居住场所。

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