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专访:大佬来啦!房天下携美国逸鼎别墅买就送!

2017-10-19 14:33:00房天下海外房产 |
中国的高净值人群在海外资产配置方面更多偏向美国别墅,那么什么样的别墅是比较“可靠”的?在购置美国别墅过程中,又该注意些什么?黄金10月,房天下海外网携手美国逸鼎重磅推出“2017美国三城精品别墅购房节”,项目带租约、折扣优惠、地段抢手!我们也有幸采访到了逸鼎集团北方区域总经理 先生,看他如何为大。

近几年,在中国高净值人群海外资产配置榜单上,美国排名一直高居不下。据房天下海外网《2017年上半年中国人赴美购房调查报告》显示,国人在物业类型选择上,54.2%更青睐别墅。在美国购买别墅,产权、土地权具有性……

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怎样轻松购买性价比高的别墅?黄金10月,房天下海外网携手美国逸鼎重磅推出“2017美国三城精品别墅购房节”,项目带租约、折扣优惠、地段抢手、教育优质……一站式,为您提供全方位别墅购置服务。

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逸鼎集团是美国PIC入驻中国的家公司;也是国内正式进入美国净租金租约商业地产的公司;近两年为国人赴美房产投资,金额累计超过2亿美元。

此次别墅节,我们有幸采访到了逸鼎集团北方区域总经理 先生,下面有请他与我们分享赴美购置别墅多年的宝贵经验。

逸鼎集团北方区域总经理 先生

1. 问:张总,您好。贵公司在美国置业领域有这么多年的经验,您觉得什么样的别墅才算是好别墅?

答:在美国置业,看这个房产是否值得配置的时候,首先应该考虑资产配置安全性,也就是说这个房产是否能够“变现”,再看房产的月租能达到多少。

因此所谓的“好别墅”要能优先满足这种安全性。

那么对美国人而言什么房子是好变现的呢?人口无疑是影响房产供求关系的一大因素,所以我们先来看看美国的人口。美国有近3.3亿人,那么其中哪一类的人群最庞大最稳定?那就是中产阶级

全美有超60%的人是中产和上层中产阶级,3.3亿中的60%,那么也就是接近2亿人,数量非常庞大。所以如果购房者把房子标的为受众人群是当地这样的阶层,那么这样的房屋对于个前提—“安全性”来讲就更有保障。因为这些人不仅人口数量庞大,其收入相对非常可观,且信用良好。如果购房者购买了美国当地中产阶级愿意去住的房子,不但可以使房产的“可变现能力”得到了非常好的保障,同时还能带来了另外一个好处:当我们把房子租给当地有着非常好的信用记录的中产阶级家庭时,不但可以得到非常可观租金,还能使租金收取的安全和稳定性也更有保障

那我们具体看下,哪种房子是美国中产阶级所需求的?

对全美国而言,房屋价格中位数在$20万左右。不同的州会有差异。从总体上看,这样$20~30万价位的、拥有独立土地和产权的独立别墅才是当地中产阶级所需求的房产,也就是我的概念里理解的美国置业当中的“好房子”。

2. 问:这次房天下海外网与美国逸鼎携手重磅推出的“美国三城精品别墅购房节”,不知道您给大家带来了哪些精品项目?

答:总共有3个项目,别是 达拉斯capella park休斯顿的camilo lake 奥兰多champions gate

其中达拉斯capella park和休斯顿的camilo lake都是前面提到的$20~30万左右的中产阶级住宅,而奥兰多champions gate则是短租的度假屋,净租金非常高(可达到普通住宅的2~3倍),当然价格也更高,在$40~50万左右。

达拉斯的Capella park的特点在于,它地处都市圈位置,小区依山傍湖环境优美,地理位置非常优越,门口400米就是有着100多年历史的达拉斯浸会大学,对于房价和出租都有着非常令人期待的前景。

休斯顿的camilo lake则是位于休斯顿知名富人区katy,属于katy独立教育区,有着非常完善的商业及教育医疗等配套措施,租赁前景也较好。

奥兰多Champions Gate项目

另外,德州有休斯顿Camillo Lakes项目,位于众所 的Katy富人区;

休斯顿Camillo Lakes项目

另外还有达拉斯Capella Park项目。这两个项目,都是当地人愿意购买的常住的住宅,都是周边教育资源很好,配套不错的项目。

达拉斯Capella Park项目

3. 问:您刚刚提到的这些项目大都来自休斯顿、奥兰多、达拉斯,为什么选这三个城市?可以谈谈这三个城市别墅及投资的各自特点吗?

答:先说说奥兰多,奥兰多市位于美国阳光之州佛罗里达的中部,被称为“佛州的心脏”是世界上的休闲旅游城及养老医疗市之一。秀丽的自然风光与无数的旅游景点,使它成为美国人心目中观光目的地之一。作为佛州经济发展的主要区域,奥兰多旅游产业发达,每年创造的经济效益占全州44%。同时它也是全美大旅游城市。全年人流量高达 6800 万人次!6800万人次什么概念?国人经常去的普吉岛年人流量在750万人次左右,这么大的人流量对经济和就业的贡献可想而知。

当然除了全球的迪士尼乐园、环球影城、海洋世界、乐高乐园等世界知名的主题乐园外,还有数不胜数的高尔夫球场。奥兰多还有很多其他产业,如:全美第二大的医疗城就座落在奥兰多。奥兰多这样的城市在美国经济持续增长时期,房价走势节节攀升,在全美排名前列。而现在相对其他城市,还有比较入手比较好的点,在未来 5 年时间内该地区会迎来一个快速上涨的周期。

再说说休斯顿,休斯顿是全美第四大城市,其GDP也是全美第四。该城市是全美的石油产业聚集地,全球大牌石油公司都在休斯顿设立公司。除了石油业之外,全世界知名的医疗中心也在休斯顿--德州医疗中心,这里聚集了全美一流的皮肤病、心脏病、癌症研究机构,代表着西方对这些疾病研究的先进水平。另外,体育产业有NBA休斯顿火箭队, 在这里家喻户晓。

除了这些产业之外,休斯顿还是全美数一数二的贸易港,大量贸易、物流产业集中于此,而且休斯顿还有很多制造业,比如NASA及其相关的150多家配套企业也都基本在休斯顿设立总部或分部,再如惠普的高科技产业园就坐落在我们项目所在的katy区附近,因此休斯顿的经济基础非常雄厚。这样雄厚的工业的基础以及较低的房产价格、以及德州本身没有州税等因素使得休斯顿成为了全美最经济实惠的城市之一,因此房价的抗风险能力也比其他地区强的多。这样的地区也特别适合初次置业美国的客户。

另外说到达拉斯,该地区到目前为止是全美经济增长最快的几个地区之一,据普华永道连续2015、2016、2017年的报告显示,达拉斯-沃斯堡地区为价值地区榜单的前两位。

而达拉斯的电信业尤为突出。世界电讯业巨头,包含中国的中兴华为、包括外国的阿尔卡特、爱立信等等,都会在达拉斯Richardson “电信走廊”设立总部。目前500强公司里有21家总部都设在达拉斯当地。

另外,北京到达拉斯有直航,因为美国航空公司的总部在这里,美国铁路公司的总部,包括造飞机的企业,以及一些高端制造业和一些石油大亨也都在此设立公部。达拉斯的工业基础跟休斯顿相差无几,有消息称,丰田最近也将总部移至了达拉斯。

为什么这么多的企业云集在此?和前面提到的休斯顿类似:雄厚的工业的基础、较低的房产价格、较高的收入水平、以及德州本身没有州税等因素使得大量的企业搬迁到此、新的移民从各地聚集于此,造就了这座欣欣向荣的城市

4. 问:大多数国人选择美国投资置业别墅,通常需要哪些注意事项?特别是在购买美国房产后,在后续租赁、各种物业税单等琐碎事务的处理?

答:买一处房产之前,要了解当地的基本属性。比如这个地区家庭收入中位数、周边房屋销售价格及租金情况、人种比例、人口增长情况、犯罪率、公立学校评级等等,这些都是我们需要注意的参考要素。用当地人选房的思维方式,在满足当地中产阶对这些要素的基本需求的前提下,再将利益的尽可能的达到化。

而谈到置业美国的“收获”(不考虑汇率变化的情况下),其实主要来自于两方面:一个来自房屋价格的变化,另一个是租金情况。对于前者,在美国经济向好的大背景下,很多热点区域的涨幅差别很小,或者根本没有。例如当去年旧金山湾区很多城市增长8%~10%的时候,达拉斯或者奥兰多的一些城市也可以达到这样的涨幅。但来自于房屋价格变化的“收获”在变现上还存在很多价格上的不确定性和税务、经济等问题。因此实际能拿到的要远低于我们看到的每年增幅。而租金相对房价来讲,显得更“实在”。因为这个是每个月能拿到手里的实实在在的钱。但是美国不同区域的租金情况差别还是非常大的,这一点上我们尤其要注意!

比如以加州为例,一套大约$100万的房子,可以租到大概$4000左右,而在德州一套$20万左右的房子,月租也能达到$1500-1600左右,$100万可以买5套,所以这样比较一下,你会发现$1600乘以5,毛租金就是$8000,毛租金差了一倍之多。

所以这些条件都应该作为判断一个地区是否值得入手的标准。购房者要在所有的因素中做取舍和平衡,要综合房产带来的“收入”、未来的可变现性以及当地的学校、治安等等,结合个人规划,做一个总体的规划。

另外在美国购买房产我有两个简单理念可供大家参考。首先在于选择别墅还是公寓。一般建议客户买主流人群购买的房产类型,那一定是别墅。因为美国的中产阶级的收入足以支付租金或者购买别墅,而且他们的信用往往很好,这样业主的租金收入也会有所保障。所以在美国购房的原则之一就是能买独立屋就不买公寓或者联排。

另外一个原则就是能买新房,不买旧房。新房与二手房相比,尤其对初次置业美国的购房者而言更安全。新房在最初持有的5-8年之间,投入的维修费用更少,而二手房,在不了解该房屋的房屋状况时,租金成本往往会被未来的维护成本所“吃掉”。

所以如果购房者能够按照以上两点,再结合自身的实际需求,就能在比较好的控制风险的前提下购买到自己心仪的房产。

5、问:听了您的讲解,我们在美国房产的购买上已经有了大致的了解,但是在购买房产后,有哪些环节是我们容易或略但又对我们非常重要的?

答:在美国购房后后续会涉及到租赁、维护管理,保险购买、税务申报等非常重要的环节。但是往往客户对此会有些麻痹大意,这些环节对我们的获益能否落实是十分重要的。而其中的很多操作并没有想象中简单,做的好与坏对陪产配置的结果影响会非常大。

比如说租赁,会涉及到找租客,金,要审核租客的信用。当一套房子租给一个信用非常好的人,的及时性和安全性是非常有保证的,相反情况就会很糟糕。

另外很容易被忽略的一点是税务环节。很多美国当地的经纪人包括国内的一些机构,并不会让客户主动申报税务,并且告知他们这么做的重要性。而我们逸鼎是“强制”为每个客户去美国申请国际纳税人的税号,并且每年帮忙他们主动申报税务。因为在美国,如果你不主动申报税务,当你在将来卖房时,会非常麻烦,一次性会被美国政府征收大笔的税款和罚金。而购房者在每年正常报税的情况下,需要缴纳的税是非常少的,因为期间很多的成本是可以抵税的,所以税务的问题是额外要注意的地方。

6. 问:另外,前几天美国川普总统宣布了减税政策,作为美国置业专家,此举对美国置业有什么深远意义?可否谈谈你的观点?

答:毫不夸张的讲,减税的政策无疑是一个“战争”的信号,因为在美联储加息缩表的背景下,原本全球大量的资本都在回流美国,现在又加上美国总统特朗普又出台了这样的减税政策,会促使更多的资金更快的回流。税改框架的一些细节,比如说他把企业所得税从35%减到20%,那对于全球主要经济体来讲,意味着打破了现有的平衡。现在主要经济体基本的企业所得税可能在25%,甚至更高,比如说德国是30%,俄罗斯有的行业高达40%。如果美国从35%减到20%,对企业而言他们就更加有意愿去美国,这对美国的经济是非常大的利好。而经济利好的情况下,最直接的影响就是对美国的就业。而美国人只要就业充分,他的房价和租金价格就会往上走,因此对房价和租金价格是一个非常利好的刺激。

另外还有两个细节:一是取消遗产税,虽然这一条未必能实现,但是即使实现不了,最后那么只是降低税率也是对全世界的富人来讲是一个重大的吸引。结果还是资金流入美国。

另外一个细节是把原来的海外企业所得税“属人”的原则改成“属地”的原则。原来美国公司在海外赚钱,钱拿回到美国还要缴税,而现在美国公司在海外的利润,只要在当地政府缴过税,拿回到美国就不需再缴税了。这还是告诉资本:“快回美国吧”!

这种威力会在日后逐步显现,对全世界尤其新兴经济体造成“釜底抽薪”的巨大影响。但是对美国经济或者房产市场而言,这无疑将会是一个非常非常重大的利好。

7. 问:逸鼎作为资深美国房产置业公司,可否谈谈逸鼎投资的一些优势和特点?

答:虽然逸鼎在此次美国别墅购房节中带来的项目都是在德州及佛州,但逸鼎的业务范围是覆盖全美的,比如在洛杉矶、西雅图等地都有我们在售的项目。我们在帮客户定制美国置业计划时,会比较全美不同的地方,让置业者全面了解一个地区优势与弊端。这对置业者的规划而言,这样的比较会更加真实客观和有效,也会有更明确的参考价值。

在售后方面,逸鼎有专门为客户服务的售后团队。从前端开户、合同签署、贷款协助办理,到后期的租赁管理、房屋管理、税务申报等各个环节,我们都提供一站式服务。客户只需对接逸鼎的一个窗口,无需出国,在国内就可以全部完成。而且一些服务现在也实现了“可视化”流程,比如我们的客户会得到一个服务账号,客户房屋的照片状态、每月账单等都能非常明晰的显示出来,让客户放心。能够做到这样事无巨细、一站式服务的团队在国内是很少见的。

8. 问:张总,咱们这次举办“美国三城别墅购房节”,给房天下消费者哪些实惠?有什么优惠吗?这是大家最关心的话题。

答:此次购房节我们挑选了适合不同类型投资者的不同的项目,针对不同的项目我们有着不同的优惠:

          >>>休斯敦的Camillo Lakes项目为购房者提供2年租约

        >>>奥兰多Champions Gate项目享受$7500起,高至$10000的房价优惠

        >>>达拉斯Capella Park项目享受$5000房价优惠

而且在活动期间成交客户均可在活动结束时可参与抽奖,有机会获得美国来回机票

活动详情请点击>>>美国三大城市精品别墅购房节

小结:很感谢张总百忙之中抽空接受房天下海外房产的专访,详细给大家介绍了当前置业美国的要点之外,还带来3个精品别墅项目,优惠多多,大家不要错过哦!

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