揭开你不了解的纽约之【大颈】 走这1条路就够了!

很多朋友想买纽约房产，有给孩子买的，也有买给自己的。应多数朋友请求，小编将带你开启全程3，共计200多公里，7个停靠站的游览之路。

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一路跨越纽约三大区（曼哈顿、布鲁克林、皇后区）及长岛（LongIsland），以纽约曼哈顿中城为起点，来到长岛的东边--蒙托克（Montauk）。

这一路，小编会为你简要介绍当地的风土人情，各位朋友自己斟酌哪个地区会比较适合自己。

上期给大家介绍了纽约华人新兴区--法拉盛的生活氛围以及房产市场的发展前景。这期我们主要来看看华裔看好的富人学区--长岛大颈。

上期回顾：

站：永不衰落的热土--曼哈顿中城

第二站：“文艺范儿的曼哈顿”--布鲁克林威廉斯堡

第三站：压过唐人街的华人区--皇后区法拉盛

第四站：华裔看好的富人学区--长岛大颈（Great Neck，Long Island）

长岛是一片纽约市的世外桃源，位于上期介绍过的皇后区法拉盛的东边，也是中国人熟悉的纽约豪宅学府区之一。

“大颈”在地图上看到确实与“脖子”有几分相似，三面临海。

不论你从法拉盛（Flushing）先上白石高速（Whitestone Expy）走Cross Island Pkwy，还是一直走北方大道（Northern Blvd），又或是通过长岛高速（Long Island Expy）都可以在30内（如果不堵车）到达进入长岛的站--大颈镇。

该镇临近都市，却没有市区的繁华喧嚣，依傍着长岛的“黄金海岸”，与布朗克斯（Bronx）隔着一条海湾相望。

本文部分为房天下海外房产稿件，转载请注明出处，否则将依法追究法律责任。

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大颈镇的“前世今生”

有篇短篇小说《了不起的盖茨比》(The Great Gatsby），被列为美国高中、文学课的标淮教材之一，后来被翻拍成由利奥纳多·迪卡普里奥主演的电影。

该小说是由美国作家斯科特•菲茨杰拉德（Scott Fitzgerald）所写的，并出版于1925年。并且走着本人就住在长岛大颈镇，具体地说，地址是 6 Gateway Drive in Great Neck Estates 11021。

大颈庄园（Great Neck Estates）是大颈镇的一个村庄，邮编是11021（对于这个邮编号，后面还有更精彩的故事）。

该小说描述了美国纽约市社会的奢华生活。小说提到两个蛋 （指两个地方）－ 东蛋 （East Egg) 和 西蛋 (West Egg). 这两个地方就象北京井和西单，住在这些地方的人非富既贵。

更确切地说，住在东蛋的，都是些继承祖上遗产，很有钱的人，是一批。住在西蛋的，是新近发财的“暴发户”。

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东蛋这个地方，就是现在位于长岛 (Long Island) 华盛顿港镇 （Port Washington）的绅士点村 （ Sands Point）。 别小瞧村子，美国富人都是住在村庄或乡村。

至于西蛋，就是今天位于长岛大颈镇 (Great Neck) 里面的国王点村（Kings Point)。

1920年代，许多商界的爆发户, 很大一部分是从布鲁克林 （Brooklyn）和 布朗士 （Bronx）迁移到西蛋 （West Egg）大颈镇的犹太富豪，在大颈镇大兴土木，建造豪宅。大颈像是如今的好莱坞，名流云集，富豪流连。联合国曾在这里设立临时办公室。

二次世界大战结束，德国犹太人后裔大量移民到大颈镇。

60年代欧洲的犹太移民垂青于此，迁居大颈置屋生活。

1980年代，伊朗犹太人开始到大颈镇居住。

1990年代末期，大颈镇上又来了一大批前苏联共和国的犹太人。同时，来自东亚的香港人，台湾人和韩国人开始从纽约皇后区的法拉盛和贝赛搬到大颈镇居住。

近年，来自中国大陆的移民向潮水般涌入大颈镇。这些移民大都是来自本国的受教育程度很高或是很富有的。大颈镇北面以犹太人为多；南面以华人和韩国人为多数。

需要说明的是，现在，大颈镇虽然仍有许多富人和大商人，但是主体还是以中上产家庭（Upper Middle Class）为主，包括医生，律师，金融人士，专业人士等家庭。

由上图可看出大颈地区的家庭均收入为8-9万美元左右，属于中产。

就这样，大颈镇100年来，历来都是一个高尚住宅区，也是吸引有较强经济能力和社会能力的新移民的地方。

福布斯“贵邮编”榜频“上位”

我们怎么知道哪些地方是的，适合居住的呢？有一个简单的方法：美国富的人住在哪儿，基本上那个地方就差不多是的。

福布斯近期公布了全美房价贵邮编的排名，总体来说还是东西两岸两个大州——加州和纽约州之争，其中在前500个贵邮编的名单中，长岛就占了26个！而大颈地区更加是长岛贵邮编的集中地，11024排名第60, 110230和11023分别位列第268和365。

以下是长岛贵邮编的部分排名：

第6名：Great Neck 11024

2015 排名：60，2014 排名：91

地区房产中间价格： $2,742,051 ，平均在售天数： 133

第14名：Great Neck 11020

2015 排名：268，2014 排名：288

地区房产中间价格： $1,385,557 ，平均在售天数： 93

并列第14名：Great Neck 11023

2015 排名：365，2014 排名：n/a

地区房产中间价格： $1,164,207，平均在售天数： 120

另外你们还记得我之前说的关于邮编11021会有趣事吗？小编为大家揭晓！

伯纳德•马多夫（Bernard L. Madoff）是美国有史以来的一个金融巨骗。他令者损失500亿美元以上，其中包括众多大型金融机构。有资格能被他骗的个人，都都非富贵。这些人住址邮编如下：

从这分名单上可以看出，住在邮编号码 10022 纽约曼哈顿的富人被骗的多，总共有350人上当。

住在邮编号码 11021 的富人是第二位，总共有339个富人上当。还记得这个邮编号码 11021 吗？对。就是长岛大颈镇（西蛋）。

其他的，诸如 11576 Roslyn, 11050 Port Washington, 11030 Manhasset 等地方都是属于长岛北岸，既是闻名世界的长岛黄金海岸。

值得一提的是，邮编号码 11050 的地方是华盛顿港（Port Washington）。华盛顿港包括绅士点村（东蛋 ）。绕了一圈儿，又都回来了。

大颈镇有几个“村儿”？

【图10】

大颈镇的村庄有十几个。下面是全部名单：

Village of Great Neck Estates （大颈庄园村）

Hamlet of Great Neck Gardens （大颈花园村）

Village of Great Neck Plaza （大颈广场村）

Hamlet of Harbor Hills （港山村庄）

Village of Kensington （肯辛顿村）

Village of Kings Point （国王点村）

Village of Lake Success （成功湖村）

Village of Russell Gardens（罗素花园村）

Village of Saddle Rock （马鞍石村）

Hamlet of Saddle Rock Estates （马鞍石庄园村庄）

Village of Thomaston （托马斯村）

Hamlet of University Gardens （花园村）

Village of Great Neck （大颈村，注意：大颈村只是大颈镇的一个村庄而已）

一般而言，华人喜欢的村子有：肯辛顿村（Kensington），成功湖村（Lake Success），国王点村（Kings Point），托马斯村（Thomaston），和罗素花园村（Russell Gardens）。

一些村有自己的俱乐部、警察局，它的房屋建筑风格由于受到多民族的文化影响，呈现出多元化风格。

大颈镇的房产市场怎么样？

大井地区的房价已快赶上曼哈顿，房价中位数为：$111.32万美金，而曼哈顿岛上的房价也才$136.79万美金。去年一年增幅超过3%，还将增1近2%！

大颈（绿线），曼哈顿（黄线），纽约（橘线）房价走势对比

$4,937更是与曼岛有一拼！由下图可知，曼哈顿的中位数都还刚刚超过4000美金。。。

大颈（绿线），曼哈顿（黄线），纽约（橘线）走势对比

长岛的房产向来以“豪宅”被购房者所认定，长岛的大颈地区不仅有数百万的优质豪宅，也有适合上班族的安居屋。

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为什么大颈很吸引国人？

位置优越

大颈地区位于长岛和皇后区的交界处，可以称为城市和郊区的交界点，交通位置良好，长岛铁路，快线公交车，495公路都能，方便通勤两地的人们。离华人聚居的法拉盛地区开车仅有20，同时搭乘长岛铁路可抵达曼哈顿。

尤其是到华人集中地－纽约皇后区的法拉盛只有20距离这件事儿。别小瞧这个，华人的生活饮食离不开法拉盛，君不见有多少从新泽西大老远开车到法拉盛买菜吃饭的华人。

因为交通便捷，不少在曼哈顿或者布鲁克林有公寓的有钱人，都会在长岛考虑置业第二套房产，以作为度假用的“度假房”。

不过一到通往长岛的部分高速路段也会像北京四环路一样，因车流较大，行驶缓慢。不过可以放心的是，几乎很少的路段会出现“停车场”的状况。

学区优质

大颈地区另外一个吸引人购房的原因就是学区优异，这里的南学区是全美教育质量为优异的学区。这里有长岛的学区之一，也有全美的高中。注重小班个性化的教学，结合丰富的课外活动，学生能得到全身心的发展。

对于重视教育环境的中上人士或者移民来说，大颈也很吸引人。

虽然在法拉盛与大颈之间的皇后区贝赛，房子也是坚挺，是华人热点。这贝赛的卡多索高中已经是非常出色的了 （打个比方，相当于长春市的高中）。

但是，如果和长岛大颈的南北高中（相当于北京市前几名）比较，那就是锦鸡和孔雀比试羽毛，大雁和天鹅比试优雅。

当然，只是开个玩笑，实际上学习与成就，还是因人而异。

言归正传，经过100年来新移民，特别是犹太人的鼎力建设，长岛大颈学区是全美国的之一。

它不同于纽约市里的超级好，比如Stuyvesant High School.这些全市选拔的学生，学生们来自纽约市各个地方，每天早晨做地铁，天不亮就奔波在路上了，夜晚披星戴月，很是辛苦。

上大颈的南北高中的学生都是住在本地，或是在大颈租房子的孩子。大颈孩子本身素质不像Stuyvesant的学生那么整齐（没有经过选拔），但是大颈孩子父母的素质和家庭实力，从总体上说，不差。况且老中和犹太人都其热衷于小孩教育，又舍得给孩子花钱。

再有，孩子培养的终体现还是经济实力，也就是砸钱。这就是为什么大颈学区是真正好学区的原因，无他，只是因为住在这个区的人都有很强的经济能力去培养小孩，都特别热衷于小孩教育。很多父母都是高知高收入一族。

权威的US News 把大颈南高中排在纽约州第22名。大颈南北高中排名似乎有年年下降的趋势，不代表实力差了，而是有更多好的公立转向选拔制。

大颈南高中，南学区是华人至爱，这就不由多说了。 

特别值得一提的是：大颈有四个公立，各个出类拔萃。美国评价有一个Blue Ribbon Reward 的项目，凡是能获得这个奖项的，都不是一般的。大部分是的高中才能上榜。比如大颈南高中。大颈有四个公立，其中有两个也拿过这个荣誉：Lakeville Elementary School 和 Saddle Rock Elementary School．这Saddle Rock Elementary School是好。小班，师资力量强，教室大。 

大颈的人口为3.9万人左右，年增幅超过5%。新移民在大颈这样成熟的地区生活特别方便。有的家长为了子女的教育和前途，从曼哈顿、皇后区等地特地搬到大颈。

纽约华人在长岛大颈买房有几个特点：

（1）必须是好学区

长岛的大颈, Jericho 和Syosset 是三个华人喜欢的地方，皆因这三个地方的学区都是学区。至于大颈的学区，下面会有详细的介绍。

（2）越贵越买，越扎堆的地方越要抢

许多华人，无论是新一代的大陆留学生，还是港台的老一辈，都比较喜欢在有老中的地方相邻。这样发展的结果，无论是纽约皇后区的法拉盛和贝赛，还是今天的热门之地-大颈，都是一窝蜂地抢。华人削尖了脑袋也要往华人集中而且热门的地方挤。

（3）华人买房，对生活品质的不断追究是沿着犹太人的足迹前进

过去，华人先在纽约皇后区的法拉盛和中国城落脚，然后，迁移到皇后区的贝赛。，到长岛大颈买更好的房子。这些地方，过去都是犹太人集中的地方，现在，随着华人经济力量的壮大，就需要住进更好品质的社区和更好的学区。而在大纽约区，几乎所有的地方，凡是华人喜欢的，几乎十有八九就是以犹太人为主的社区。可能是因为俩个种族都重视教育，重视家庭和与本民族的联系。这一点，印度移民也是这样。

（4）越来越能一步到位

如前所述，过去华人没有那么大的经济力量和社会地位，所以需要一步一步地“换”房子。现在，中国大陆的一些新移民和新留学生都比过去的老一代移民有很大飞跃，所以，就有了能力一步到位，直接购买高档社区-大颈的房子。

（5）新一波中国大陆富豪现金买房正在兴起

无论是纽约皇后区的法拉盛，长岛大颈， 还是新泽西的 小矮山 (Short Hill, New Jersey),在这些地方，房地产经纪人的确感受到了新一波中国大陆富豪移民的浪潮。大陆移民用100万美元现金购买独立屋， 在大颈已经不是什么新鲜事了。

在大颈买房一般有以下几个规律：

（1）买在镇子的房子要比买镇子四周边缘的房子好

按照这个理论，在大颈买房，买靠近小颈 (Little Neck)的房子，如 Nassau Rd 的房子，不如买靠近大颈火车站的房子。

（2）买属于大颈镇村子管理的房子（Incorporated by village），要比买不属于大颈镇村子管理的房子（Unincorporated area）好

有些房子位于一些不属于大颈镇村子管理得地方 （Unincorporated），比如 Jayson Ave, Tobin Ave, Westster Rd 等街道。这些街道既不归罗素花园村 (Russell Garden) 管理，也不归花园村 (University Gardens)管理。当然，这些地点和大颈边缘的房子也不便宜，至少也是60多万美元。因为这些地点与其他地方比较，已经是上等的了 （也是大颈学区的）。

（3）买位于村一些的房子

如果在托马斯村买房子，从地理位置来说，位于村子中间的房子可能更好一些，如 Windsor Rd, Lincoln Rd, Avalon Rd 等。

（4）按照预算挑的房子

如果钱多，上选是国王点村，肯辛顿村，成功湖村。次选是罗素花园村，花园村。再次是托马斯村，次是不属于大颈镇村子管理得地方和镇子四周边缘的房子。当然，具体到每一个房子，价格又不一样了。这就是 地点，地点，再地点 (Location， Location, and Location)。

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（5）基本相同的房子，离大颈火车站近的房子贵，离大颈火车站远的也不便宜

离大颈火车站近，能步行走到的只有四个村子：肯辛顿村，大颈庄园村，罗素花园村和托马斯村。还有一个村子，大颈广场村 （Great Neck Plaza），大部分是公寓，出租屋，和商业房。所以可以将大颈广场村排除在外（太近大颈火车站也不行）。这四个村子， 除了托马斯村有低于80万以下的房子，其他三个村子很难找到低于100万以下的房子。如果有，也是破破烂烂。

买房子也有一个定理：在美国，自住房要到的区，买一栋破烂的房子。当然地要大，地是真正有价值的东西，不是房子，房子可以推到重建，地，在大都会里是的稀缺资源。

Jayson Ave 和 Nassau Rd 等不属于大颈镇村子管理得地方，房子小，地也小，虽然比较而言，不如属于村子管理得的房子，但是距离大颈或是小颈火车站近，能步行道火车站。而且也是大颈南学区（华人至爱）。这也是解释为什么这些地方的房价也很贵。

，能源紧缺，家庭两个人都要上班，这些因素会使能步行道火车站的地点更贵。

（6）属于南学区和大颈镇车站南面的地点会更有空间。

大颈镇车站南面的房子，基本上都属于大颈南学区。南学区里面的大颈南高中已经是至少５０％的亚洲学生了（大颈南高中校长在近的大颈地区华人联谊会组织地联欢晚会上说得）。

还记得华人买房子越贵越抢吗？大颈镇车站北面，肯辛顿村和花园村也可以南北学区任意选择。这个政策也许有会结束，既是让住在肯辛顿村和大颈庄园村的学生只能到北学区上学。到那时，肯辛顿村和花园村房价也许会受影响。

但是，也许到大颈南学区上学的亚洲学生太多了，每年去常春藤名校的亚裔有一点的比例名额，也就是在大颈南高中，不管有多少亚裔学生，常春藤名校每年只有相对固定数量的名额会落到亚裔学生身上。

也许华人会更多地关注到大颈镇车站北面的房子 （现在还是犹太人的天下，亚洲学生相对较少，易于取得好成绩，易于去常春藤名校）。无论如何，肯辛顿村和大颈庄园村的一栋栋豪宅，不会不让人心动的。

（7）北方大道南面的不属于大颈镇村子管理得地方（比如Manor Dr，Summer Ave,Udall Rd等）。

这部分也算是会更有空间的地点。有相当数量的非洲裔美国人在此居住。近年，亚裔也陆续搬进此地（学区属于大颈南学区）。

（8）成功湖小山（Lake Success Hill）和新海德公园（New Hype Park）属于大颈南学区的部分。

成功湖小山和成功湖村只是多了一个字：Hill，但是大不一样。成功湖村是湖光美色之地，是有钱人享受高尔夫球的地方，是真正的好地角。成功湖小山，是不属于大颈镇村子管理得地方，是镇子四周边缘的地角。注意，这只是相对而言。成功湖小山的房子也是至少５０万或是６０万。新海德公园也有属于大颈南学区的部分。只是离大颈火车站太远。但是价格比较合理。

（9）同样的房子，占地如果是方方正正（或是前宽后深），平平整整的，那么要超值至少几万快钱，甚至几十万。

（10）买房子是选地点，选地点，选地点 （Location, Location and Location） 。

不是选地点，选房子，选装修 （Location, House, Renovation）。说得端一点，在买自住房时，选房子和选装修这两项，甚至都不值一提。

，长岛房地产有北贵南贱，西高东低的说法。北贵南贱指的是：

长岛北面的比长岛中间的贵，长岛中间的比长岛南面的贵。西高东低指的是：长岛北岸，从大颈，Manhasset， Roslyn, 等 纳苏郡 （ Nassau County）等好地点， 一直到长岛东面的Stony Brook， 房地产价格是基本上越来越便宜。

总之，长岛大颈是闻名世界的长岛北岸黄金海岸的起头的地方。100年来，它一直是一个高尚住宅区。

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3.室内装修：高天花板，硬木地板，客厅有壁炉，厨房很大，主浴室有按摩浴缸 了解更多>>

这个地方的学区，教育，医疗，社区娱乐等方面更是了不得。经过100年来新移民，特别是犹太人的规范建设，长岛大颈已经是纽约华人（特别是有小孩的家庭）之一。

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