美国房地产处于上行周期

首先我们说一下为什么要对海外。因为逆周期的资产配置是大家要考虑的，中国的房地产正处在调整的周期，而且这次的调整还是相对于其他几次而言是有深度的调整，在这样的情况下，我们看一下美国房地产的周期。

美国房地产存在明显的周期性，而且市场化程度比较高，中国房地产的周期处于下行周期，美国是上行周期，这样的情况下考虑对美是明智的选择。

美国经济现在处在什么样的情况之下，从2005年的高点跌到2009年的低点，这是GDP的情况。然后开始回升，现在是2014年，如果按照增速的曲线来讲，会有稳健的回升期，还将持续几年。2014年美国经济复苏保持上升的动力，而且美国今年的GDP是2.25%到2.35%，世界发达国家，估计明年美国的GDP会比今年更高一点。

我们来看一下美国的就业情况，新增就业率几年保持正增长，经济在2008年以来是向好的，就业率保持正增长，就业峰值水平在2007年，到2014年又达到一个峰值水平。在这样的情况下，我们知道美国的经济处在上升的周期。

看一下大家比较关心的所谓的美国量化宽松是否会退出，是否会上升。

利率会小幅的增长，市场已经接受了小幅增长，而且消化了相应的因素。美国十年期的国债资本对应来看，房地产是在资本里面，2013年，资本已经大于稳定的十年期国债的，说明几年房地产具有很大的吸引力。实际上我们可以看得到，在美国现在已经发生了人口结构的变化，出生在1979年到1995年期间的人超过了7200万人，他们选择的是什么，晚婚晚育晚买房，步行乘坐地铁，重新回到城里上班，上一代美国梦是城里上班，郊区买房，现在的这批人更多的是租房和在城里买房，年龄高选择买房，年龄低的选择租房。因此对美在哪里，还是要分析人口结构。

美国房地产市场活跃指数

因为国外资本对美国房地产市场增加，交易指数增加，空置率下降。对美国房地产抄底的时机已经错过了，一线城市的趋缓。

办公楼、工业地产、商业地产、出租性公寓的情况，商业地产达到历史上的平衡点，曾经在2012年、2013年大幅度的上升。现在的空间可能是出租性的公寓，并且持续的上升。

曾经是城市的和办公室是的，第二就是出租性公寓，现在处在的地位，其次是零售、酒店、工业地产、郊区办公楼。

公寓对比2007年房价的点，2013年出租公寓的价格已经超出了点5%，这一指标特别值得我们考虑，纽约、华盛顿、洛杉矶、旧金山现有物业的价格已经超过点的20%，是的，机构人将视野扩大到其他的热点，因为这些城市是美国最重要和有代表性的城市，已经比点超出了20%，其他地区的公寓也会上，大家可以仔细的分析这些数据，2014年到底什么是我们应该关注的热点。

中国的情况

2013年是中国房企出海年，中国的资本走向了全世界。去年中国买家在境外商业住宅和商业地产超过了100亿美元，今年这一数额还会增加。2014年中国房企首季度了近千亿人民币，已超过去年全年总额，2014年中国跨境房地产的总量有望超过300亿美元，因为季度超过了1000亿人民币，今年会有比较大的增加。原因一是国内房地产的情况，二是人民币前段时间宽松，大家担心贬值，因此将人民币出去。三是中国千亿房地产企业已经受到成长的困惑，目前的情况下，靠规模扩张不是原来的情况，因此压力比较大，房企集体出海是对的，国内和国外的反差比较大，例如中国房企融资已经钱很贵，但是海外的开发贷和资金使用、融资成本远远低于国内，因此造成了中国房企出海。

2013年海外绿地610亿人民币，接下来是总部基地、泽信地产、万达等等，分布的情况美国占48.66%，接下来是英国、泰国等等，今年会有所变化，总的格局不会改变，仍然是美国。

2013年中国购房者海外购房目标国家占比情况

美国的比例达到20%，接下来是澳大利亚、加拿大、英国、新西兰、新加坡、马来西亚、德国等等，中国的购房目标和的目标是契合的。

中国海外的目的是什么，中国人到底到海外干什么，宜居占了43%，很大部分是移民，今天亨瑞是的移民地产。教育排第二，占了24%，达到了23%，度假是28%，这是中国海外的比例情况。

的目标城市来说，是洛杉矶、纽约、旧金山、波士顿、华盛顿、尔湾、奥兰多等等，无论是还是买房都是按照这一顺序。

物业的情况

住宅仍然是居住的需求的主要产品，公寓占比71.26%，连锁公寓占了21%，独栋别墅占了41%，联排占了40%，公寓在逐渐的上升。

哪些城市的人对海外购房，谁到海外买房。不是北京而是上海，深圳、广州，还是北上广深四个城市，之后是重庆、成都等等，而且差距是比较大的。上海对海外购房人的群体中占了16.83%，。

大家购买的楼盘是哪些，2013年的是西雅图智慧岭别墅，美国房地产巨头开发的项目，而且非常有实力，中国对海外时都在争取跟他合作，其次的项目是墨尔本、伦敦英伦等项目。

美国的房企是很负责任的企业，股权中，我们分为优先和劣后，开发商在股权中投10%这是很的，一般美国的开发商不投那么多，基本上是靠融资来解决，这样股权部分占了40%，债权部分由美国的企业对各大银行，中资的企业也参与开发贷。例如个项目工商银行就参与了，开发贷是招投标的，前面的40%是有的，60%是开发贷，其中三家开标，包括汇丰、工商银行等等，根据各个银行提出的竞标而定，利率只有2.5%，竞标的情况下，2.5%拿到，中国的开发贷是多高，而且还融不到，还要通过信托和增债来做，而且是15%，这种情况下，很多的开发企业考虑到过程中资金的本和优势。

率的情况

项目整体的率是29%，分为优先和劣后等等，开发贷是2.5%，看这样的情况，大家就知道结构跟中国是不一样的。个项目的目标地址是在洛杉矶的湖人队的主场旁边，绿地也在附近进行，已经开工，正式执行。

现在第二、第三个项目就要开始，资金还是有机会的，如果大家有兴趣的话，还是可以的。因为机构人是在18、19日进行敬止调查，打包来做，形成基金报来做，而不是一个个项目做的，例如你一投就是三个项目，在三个项目中进行分配。包括达拉斯公寓项目和休斯敦项目打包进行，人IRR杠杆可以达到23.38%，这里的土地都是在金融危机中拿到的，当时的地价很便宜，现在进行开发，就可以获得很好的率，休斯敦的项目率达到26.22%。这两个项目形成了资金包，大家投到资金包中进行分配，还会这么做，将很多的项目形成基金包，而不是一对一的项目。

我们说一下Lennar美国第二大开发商，1954年在美国成立，遍布美国16个州33个城市，拥有5700多家联营公司，去年建造了1.8万套住宅，我们的基金采取集体出海，成立基金，跟国内的机构人联手一起投Lennar，因为它有几个优势。

1、共同25%的股权资本，不是一家。

2、Lennar承担一切的担保，如果我们自己一家走出去，律师、会计师都比较麻烦，还要成立团队，Lennar全部承担了这些，而且他们承担担保，因此贷款得到比较优惠。同样中国企业的项目，这边拿到2.5%的利率，另外一家中国很大的企业利率是6%，因为资信是不同的，相差一倍以上。建安成本控制不住怎么办，Lennar承担建安成本的超资部分，他们承担建设、施工部分。在集体出海的前景下，我们会少很多的风险，走出步，不能一下子掉沟里。

整个的情况是这样的，机会还是很多的，今年还有很多次的活动，尤其是关于美国、澳大利亚、英国和欧洲的机会，通过今天会议的交流，大家能够对中国的企业怎么样走出海外，会比2013年有更大的进步，谢谢大家的关注。