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美国房地产现状

近期诸多迹象表明美国房地产市场将迎来持续复苏。但美国经济整体增长放缓的趋势，也可能成为阻碍因素。

房价持续回暖

该报告显示，尽管今年9月的美国住房价格较峰值低17.4%左右，但受到潜在受抑制需求和库存水平较低等因素的支撑，美国房价仍在当月继续上。

按州划分，9月内华达州的住房价格在全美范围内上速度最快，其年化增长率达到25%。但是，当房地产市场泡沫破裂时，内华达州的受创程度尤其严重，因此到目前为止该州房价与次贷危机爆发前的峰值相比仍有41%左右的差距。与此同时，纽约州和堪萨斯州等州房价与泡沫时期峰值相比则仅有约5%的差距。其他各州中，佛蒙特州和科罗拉多州的房价则都已创下新峰值。

CoreLogic执行官(CEO)阿南德·纳拉桑比指出，在美国近一半的州里，平均房价都已相当接近于次贷危机爆发以前触及的峰值。

业内看好美国楼市

美国房价的快速增长已引起机构浓厚兴趣。美国春山资本管理总监杰森·奥查德日前指出，他看好美国房地产市场，几年美国房地产市场将持续表现优异，因此加大了于住宅抵押证券基金的，提高到组合的三分之一。

与此同时，“两房”(房利美与房地美)与摩根大通达成和解的消息，也令美国房地产市场前景向好。“两房”持有或担保美国半数抵押贷款，由于受金融危机重创，这两家政府支持企业自2008年9月起被美国政府接管。托管期间，美国联邦政府将致力于为二级抵押贷款市场建立新的基础设施架构。目前“两房”已连续几个季度盈利。

2013年诺贝尔经济学奖获得者之一，房地产市场资深学者罗伯特·席勒力挺美国房地产市场。11月5日，他对黑石集团将推出的一种新型房地产市场证券发表意见，称这可能“标志着一次进化”。

美国房地产走势

1. 超低房价将不再出现

5年前，美国房市跌入低谷，房价触底，就连位于纽约和檀香山最贵的房市也出现房价下落的现象。根据美国Trulia租房与买房分析报告显示，过去5年中买房比租房成本低。另外，这期间美国房贷利率出现的超低现象，也促成买房比租房更经济划算。

然而这样的情形，2013年将不再出现。2012年，美国房市已经逐渐走出低谷，房价开始回升。11月，成屋销售的首开价较去年同期增长了3.8%，达到2007年以来房价水平。虽然从全美角度看，租房数量的增长率仍高于买房，但根据Trulia数据，在25个租房市场中的14个市场，这种现象出现逆转，租房增长开始低于购房增长。这些市场包括丹佛、西雅图和旧金山等。

2. 就业增长将带来房价上

Trulia经济师Jed Kolko说，2013年美国就业人数将增长，它将带来房价的上升，在拉斯维加斯、迈阿密和凤凰城，这一现象将更显著。 他说，房价在过去下落的如此严重，一旦回升，价格的提高将显著。他列出了2013年房市最健康发展的城市，大部份都集中在德州。

3. 抵押房贷欠款率将缓慢降低

房市出现问题的标志之一是购房人还贷拖欠率的提高。2009年，美国的房贷拖欠率为6.89%，为近年的值。今年第四季度，这个数字降至5.41%。分析说，2013年，抵押房贷欠款率将继续下降至2%，其中欠款率的地区将包括内华达、明尼苏达、加州和亚利桑那州。

4. 购房人数将增加

美国房价在过去5年达到了历史以来水平，不少人抓住这一的机会为自己购买了房产。然而对于许多年龄在25-34岁间的年轻人，却没有这么幸运。

据美国近年的失业报告显示，本国失业率的人群就是25-34岁的年轻人。一年前，美国年轻人失业率为9.2%，高于成年人平均失业率的8.7%。 最近，这个差距已经缩小。11月，年轻人失业率降至7.9%，成年人平均失业率降至7.7%。

如果这一趋势继续保持，明年美国年轻人中购房者的人数将会增加。

5. 银行利息率保持低限

银行低利息有助于房市的恢复。过去5年，美国各家银行提供的30年期固定利息房贷利率一直持低。截至今年低，利率又触新低，维持在3.69%的水平，低于2011年的4.45%和2010年的4.69%的水平。

当然利息不会永远这样低下去。但据美联储今年末的决定，他们将保持美国银行系统的低利率不变，直到失业率降至6.5%。这意味着，低利率将有望持续到2015年。