【海外置业】德国买房 房地产税的法律技巧

在德国，只要有房产，一般需交纳房产税，只有当房产是文物，而且维护费用超过房产时，可以提出申请。

房产税是地方税，有专门的《房产税法》。计算方式相对简单，是按“统一的征税值”乘以3.5％。后，再乘以当地确定的税率。例如，本报德国分社的房产近140平方米，按此规定，计算的结果是每年分季度交纳900余欧元。这一数字相对固定，因为“统一的征税值”在德国西部是按1964年1月1日的数字确定，在东部是按1935年1月1日的数字确定，虽然法律要求每6年需重新核算“统一的征税值”，但实际上没有做到，所以德国目前认为此征税值低于实际房产价值。

购置税可以说是更重要的房产税调节手段。每购置一处房产，需按的实际价值交纳数量的房产税。这个税也是地方税，相应地，有一部《房产购置税法》。在德国，房产购置税基本上，是按房产价值的3.5%征收，各个联邦州有所不同。例如，首都柏林从2007年1月1日开始为4.5%。

本报在德国的房产恰恰是因为这一项交税，与当地各方进行了颇有曲折的交涉。这处房产是上世纪末以本报驻德记者名义购买，因为个人购买手续相对简单。但是现在驻德记者已几经更换，因此必须过户到人民日报社名下。于是，几乎重新经历了一遍旷日持久的购房手续。其中，当地财政局核算，分社房产价值为270984欧元，需交纳房产购置税12194欧元。这可是一个不小的数字。因为现在人民日报社只是无偿过户，却需交纳这么大一笔金额，看起来确实很不公平。于是，我们在调研的基础上，按德国法律程序，通过税务顾问提出了异议。

同时，我们对柏林地区的房产价格进行了摸底。由于记者比较关心所住的小区，曾从小区的报纸《柏林周报》上看到一篇报道，没想到这时派上了用场。此文介绍了全柏林因金融危机影响而造成房价下落的情况。记者从中判断，分社房产现值大约每平方米1000欧元，总价值应是15万欧元左右，比上述财政局通知的270984欧元明显少得多。

综合上述情况，我们通过正常程序，全面提出异议：陈述过户历史原因，力争；在做不到的情况下，也要力求推翻原来的计算结果，减少税额。

不久，财政局来信，重新核算后的房产价值为151000欧元，税款从12194欧元改为6795欧元。减税目标达到，而且幅度较大。由于过期不交，房产税使仍处在解决异议过程中，还需交纳滞纳金，因此分社按期交纳了此款，同时继续争取。税务顾问与财政局交涉后说，根据德国《房产购置税法》和相关规定，使无偿转移信托房产，仍需交纳房产购置税，可能性很小，除非经过“政治途径”。

去年3月25日，分社所在的维尔莫斯多夫财政局给税务顾问来信，称此案已转到他们那里，负责官员“再次审查了一切文件”，发现“既没有事务性错误，也没有法律性错误”，请求税务顾问再次审查，或继续提出异议，或收回原异议，如果一个月之内不再提出异议，便视为结案。于是，经过报社慎重考虑，终止了异议，并最终经当地法院完成了旷日持久的过户手续。

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