香港房产税：“差饷”根据“”估值

在香港，与内地所指的房产税相对应的，香港称为“差饷”。差饷，顾名思义警察的薪水意思，早期的确是维持香港警队的所需。香港早于1845年就开始征收差饷。而现在差饷收入则用于各种公共服务，譬如路灯，路面，消防设施等。

在香港物业大致分为两种，一种是私人物业，另一种为政府提供的公共房屋，而香港约有50%的人居住于公共房屋。但是无论上述哪种物业，都需要缴交差饷。

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与内地正在研讨房产税不太相同的是，关于差饷的评估，现在内地普遍热议的是根据持有物业的整体估值。但在香港的“差饷”则是根据“”估值，也就是假设物业在估价期间出租时可得的年租。而负责征收和估值的差饷的，香港有个专门的部门——差饷物业估价署。

该署会根据同区类似物业估价期间的市价，按照物业的面积、位置、设施、完工素质及管理水平等调算。然后再将乘以差饷征收率计算应缴税款，譬如2010-2011年度差饷的征收率为5%。

差饷物业估价署每年都会重新评估物业的，譬如在2010-2011年度，估价册上约有235万项估值，单位总数为298万个。

对于自住物业，差饷自然由业主缴交，但是对于出租的物业，差饷则是由业主和租客之间订立的合约而定。我们驻港记者的前辈就告诉我，之前就曾与业主就所租物业的差饷缴交展开过“谈判”。

除了差饷，香港还有一个关于房产物业方面重要的税率，就是物业税。物业税主要是针对有出租收入的业主，自住物业业主则不需要缴交。而计算方法，也是根据收入计算，目前香港物业税税率为15%。

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差饷  

差饷是对土地及建筑物的出租市值征收的，属于就物业使用而征收的税项。近些年税率为5%，占香港收入比重约为3%。  

征税主体——香港特区政府物业估价署  

纳税主体——租赁、持有或占用物业者。香港法律并未具体规定差饷承担者是出租人还是承租人，一般由租客与业主自行约定。如果没有其他协议，须由使用人缴纳。  

课税对象——土地、建筑物及构筑物。  

税基——应课税租值。指物业于某一特定日期(近年指10月1日)的估计市值。香港政府要求每年进行重新评估。评估方法有比较法(当类似物业的可得时)、收支法(一般适用于公共事业、酒店、电影院等)以及建筑成本法(一般用于油库、高尔夫球场和康乐会所等)  

税率——每年由立法会厘定。但1999年起，差饷征收率一直没有变化，维持在5%。通常，差饷占到香港家庭支出的2%左右。  

减免条款——香港对一些土地和建筑物的差饷进行豁免，包括农地及相关建筑物、宗教用途的建筑物、坟场及火葬场、政府拥有的一些物业、军事用地等。此外，政府还有权利向差饷缴纳人退还或宽减差饷。比如，经济状况较差时，政府可制定一些减免措施，降低居民税赋。金融危机之后几年，由于一些宽减差饷措施，差饷在总收入中所占比重下降到3%左右。  

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地租 

香港的土地是公有制。土地权归政府，但使用权可自由转让。香港的土地实行批租制和年租制并行。政府土地在出让时要一次性缴纳一笔土地出让金，作为对征地费和土地开发费用的补偿。此外，每年还要为土地缴纳的地租。地租的税基与差饷的税基相同，税率为3%。  

课税对象——新界和新九龙的物业，以及在1985年5月27日获批或获续期土地契约的港岛和九龙物业。  

纳税人——土地契约业主。不管物业是被占用或空置，均须缴纳。  

征收主体——差饷物业估价署。  

税基——应课差饷租值。与差饷的税基相同。  

税率——3%。同一物业的地租和差饷一般须于每季季初同时预缴。  

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物业税 

物业税是对物业者征收的，其针对的是土地和建筑物的收入(若不出租就不用缴纳物业税)。  但有一些项目可进行抵扣。物业税的现行税率是15%。

纳税主体——物业者。包括直接由政府批租的房产持有人、权益拥有人、终身租用人、抵押人、已占有房地的承押人、向注册合作社购买楼宇者等。若物业为法人所拥有，则法人可申请物业税免除，或者将物业税对所得税进行抵减。  

征税主体——香港税务局。  

税基——收入。  

税率——15%。  

减免项——不能追回的和物业者支付的差饷可以从收入中扣除。另外，政府还对修葺及相关支出提供了20%的标准额。

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香港房产税对房地产市场的影响  

香港政府在市场下行时利用差饷减免来推动房地产行业和经济，但影响相对有限。差饷的开征增加了业主的持有成本。香港绝大多数物业的业主会尽量避免房屋空置，因而加大了供给量。

但从对房价的影响来看，尽管香港在1998-2010年间，曾多次在市场下行时对差饷进行减免，但对房地产市场的影响相对有限，并不能阻止房地产价格的下降。物业税的影响类似，只能减缓房地产市场短期变动趋势，不能改变长期方向。  

总体而言，香港房产税税率低，对房价整体影响有限。香港的差饷年税率大概为房产价值的0.2%-0.3%，税率较低，很难影响房产人的买卖决策。房屋价格更多受到其他供求方面和经济方面的因素的影响。

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