美国置业：美国卖房流程全解析

在美国出售房产与买房一样，每一步都非常严格，对中国者来说，该怎么出售房产，每一步需要做什么，资本利得税有多少，卖家需要交哪些费用等等都需要了解清楚，以便更顺利高效的转让房产及保证利益的化。

外国人转让美国房产的流程

一、预备工作

清洗地板及浴室瓷，壁橱，车库，地库，储藏室，房屋院落需要修剪草地，花卉和树枝，清理杂草和落叶。 检查天花板或墙角有否裂隙或漏水的问题以作及早的修理。修理漏水或松动的水龙头。 消除异味包括旧地毯,物的异味，油烟味等。

二、选择经纪人

选择好的房地产经纪人十分重要。好的房地产经纪人不但经验丰富，了解目前市场行情，信息灵通，为您算出合理的房价，还可以为把关， 争取卖房过程中的一些合理权益。

三、挂牌上市

房地产经纪会把房屋的具体情况输入到地产经纪的卖房网络上及其他的网站，让其他的房地产经纪浏览，介绍给他们自己的客人看。

四、签署合同

在接到买主的报价后，若是市场条件允许，可以与买主还价或拒买主的报价。 若是对买方的出价及附加的条款满意，双方能达成协议，合同就签字生效了。

五、开启过户程序(Open Escrow)

过户公司在收到双方签字生效的房屋购买合同后, 受双方委托将买方的押金存入银行监管帐号。 过户公司准备过户文件，对交易中的地产进行所有权认证, 证实卖方有条件拥有该地产。之后过户公司为双方准备各自过户应签署的所有文件。

六、配合房屋检查及房屋估价

由买方安排预约，做房屋的检查和房屋的估价。

七、签署公正过户文件

卖房资本利得税如何计算

住房贷款利率、持有环节的房产税、转让环节的资本利得税是美国房地产市场的三大基本信贷税收调控政策。资本利得是指当资本资产出售时，买价与卖价之间的差额是资本利得。房产资本利得则是指出售房屋时与购入房屋时的差价，一套房屋如果买入时为200万美元，卖出时为300万美元，那么其资本利得为100万美元，而针对这100万美元征收的税费则为“资本利得税”。

资本利得(亏损)根据其持有的时间长短分为短期和长期。如果持有时间在一年以内，则作为短期。如果持有时间在一年以上，则作为长期。持有时间以所得资产的次日计算，直到出售资产的当日。

房产资本利得的征税标准

短期持有持有不到一年转售，适用美国公民和居民的常规分级所得税率纳税，分级所得税税率10%，为35%。

长期持有持有一年以上，适用房地产长期资本利得，为10%，25%。一般为15%-25%之间。

值得一提的是，美国1031条款，简单来说，当你卖出一处房产后“期限内”，又购买了一“类似”的房产，那么资本利得税是可以避免的。所以想要更换自己的房屋，若符合1031条款的要求，将可免去这一笔税。但在不同情况下，该条款所设定的条件以及具体操作相当复杂，需咨询专业的会计事务所代为处理。

卖家需要支付的费用

■地产经纪人的

■公证公司的作业费用（卖方部份）

■产权保险（保给买主）

■县、市政府过户税

■H.O.A社区内过户费（如房子在社区内）

■文件公正费

■购买周边环境报告（给买主）

■白蚁检查及纠正

■购买房屋保修单一年（给买主）

■付清过户日之前的地产税

■付清任何欠税款及债务以及衍生之澄清登记费