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全球首都价值洼地!你了解柬埔寨房产吗?

2018/8/7 19:36:09 玩赚东南亚-柬埔寨 |

提到柬埔寨,不得不说它的年轻,这其实包含两重意思:

1、柬埔寨是1953年独立,但是直到1993年才算是真的意义和平稳定。算起来到真正意义上的发展就24年。

2、人口结构也非常年轻,全国人口年龄27-28岁,这群人士国家的主力军。

柬埔寨面积18万平方公里,人口接近1600万。

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很多人说投资柬埔寨有风险,其实最大的问题是人口太少,太年轻

无法承接和更多的需要劳动密集型的工资,同时大量国家的基础建设也没有人来完成。但是相信随着这批年轻人成长起来,国家会有更好的发展。

也许,很多人都在质疑柬埔寨的政治和法律问题,其实这个问题,对老外来说应该是个问题,但是对于国人来说,应该不是问题,为什么,因为当年我们就是这样被质疑过来的呀!

直到今天,我们还在被质疑!

其次,就是估计就是这个实际掌权人:洪森。这个就更不是问题了

为什么?看看这位首相的简历,直接可以和普京PK了,而且还特别亲中。

中柬的关系,不说政治,就说从1996年开始,20多年,中国在柬埔寨的累计投资额超过100亿美元。中国是柬最大的投资国。

柬埔寨85%的水利发电都是中国人帮助建设的。离开中国,真不知道这个国家该如何能发展下去,这也是为什么柬埔寨是中国的“忠实粉丝”。

台湾人老说:“形势比人强”,说白了,你要会借势。

显然,柬埔寨在这方面做得比周围的几个邻居都要强。柬埔寨凭借核心地理地位完全可以变成东南亚的码头和产品集散地,向周边的泰国、老挝和越南扩散。

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目前,柬埔寨房地产投资市场,主要在三个城市:

首都金边,西南海岸线上的西哈努克港,吴哥窟所在地暹粒,整个国家最繁荣的就是这三个地方。

金边是柬埔寨的首都,也是柬埔寨最大的城市。

面积375平方公里,人口220万。0.2%的土地上,集中了这个国家差不多15%的人口。

去年,有17万人移居到金边,而且随着经济的发展,今后还会有更多的人涌入。

人口的持续涌入才是这个城市房价不断攀升的根本原因。

还有一个不容忽视的特点就是:和越南、泰国一样,柬埔寨也不允许外国人买当地人居住的排屋,只能买公寓(condo)。

因为排屋基本上都是老式的平房,买了房子等于连土地都买走了,而这是柬埔寨法律不允许的。但是外国人谁会住那种房子呢,所以,柬埔寨的公寓就变成一种稀缺的资源。

这也就是为什么,那边公寓的租房高得和那边的国民水平完全不相称的根本原因。

现在的金边和胡志明市,曼谷等东南亚国家首都一样,都有大量外国人(中国人、日本人、韩国人以及欧美人)长期在当地工作,这些人形成了当地强大的租房需求。

专家预测,,金边长住外籍人口到2017年底将达到15万人,然而现今,当地公寓总套数只有不到2万套。

所以,在租赁市场上,金边的公寓是供不应求的。

3

因为消费的对象不是当地人,当地人也只是部分先富起来的人才能够住公寓或是别墅。那么,这里的租金自然相对来说很贵。

基本在2000美元上下,最高的达到了6000美元。

在租房市场上,金边公寓的大部分租客都是外国人。在购房市场上,也是一样,70%的买家都是外国人(中国人越来越多)。

(当地租房网站上的租金价格)

从投资回报率上看,好的地段,好的物业,保守估计可以达到7%/年,高的话可以超过10%。

投资金边楼市最合适的方式是,在不错的位置,买一个不大的、物业条件好的一居室,

前几年获取足够高的出租回报,5年左右卖出。

BTW,很关键是,外汇不受管制。

在柬埔寨的通用货币是美元和柬埔寨币(柬埔寨币汇率挂钩美元),所以,相比其它东南亚国家,货币价值稳定。

在柬埔寨,小额的支付是用柬埔寨货币瑞尔,而大额的交易都是用美元结算,听说最近柬正在推进用人民币结算。以后连美元额度都省了。

购买了当地房产,相当于持有美元资产,和做了美元理财产品一样。

如果你不想买房、买资产等,还有一个聪明的美元理财方法:

在柬埔寨开个账户把美元存进去,存活期利率差不多都有5-6%,比一般美元理财还高……

柬埔寨没有外汇管制,钱出来进去都很方便。

4、

房地产一些交易上的规则上。外国人可以找当地银行贷款,能贷到4-5成,但是不建议贷款。

一个国家的存款利息都有5-6%,可想而知,贷款利息会更高,一般在9-10%。

大部分开发商都提供都是期房,也就是房子还没有建好就开卖,然后按建到什么程度再支付相应地款项,直到建成交房。交易税费用为4%✖️ 评估价,由买家支付。

柬埔寨当地对交易时间不做限制,也就是即使你想今天买明天卖,也没有人管。房子没建好都可以买卖,在没交房前卖出,连交易税都省了。

有持有成本,每年约为0.1%评估价的持有税。和国内一样,房子的评估价比实际交易价格要低,约为实际价格1/2 - 2/3 左右。物业费为0.5-1美元/平米。

最后,买什么能升值?不仅要看地段,还要看开发商,要知道这几年,东南亚的房地产市场如此火爆,也产生了不少的烂尾楼。

好的开发商+好的地段,基本上就是投资柬埔寨房地产,乃至整个东南亚房地产成功的关键。


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