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日前美联储宣布年内的第三次加息，不少投资者都认为，美国房市预计将迎来又一次的高峰增长。
实际上，自信贷危机以后，美国房价已经实现连续六年的稳固增长，伴随而来的是房屋租金的不断走高以及房屋库存量的每况愈下。
-美国房屋租金指数
2018年8月，全美的房租租金中位数为1,440美元，较去年同期上涨了1.3%。
美国租金价格指数：
美国租金变化指数
全美的房屋租金自2012年开始实现了稳固且迅猛地增长。近6个月，租金的增长态势相较于2015年7月的6.6%增长高峰值来讲略显平缓。
-哪些城市租金上涨？
全美排名前35的大都会地区中，加利福尼亚州里弗赛德的租金涨幅最快，去年上涨3.7％，达到1,899美元。
密西西比州的杰克逊市是全美250个大都会地区的年度租金涨幅的城市，为11.1％，8月份中位数租金为1,010美元。
加利福尼亚州圣罗斯市的租金中位数上涨至2,898美元。
亚利桑那州的哈瓦苏市租金上涨8.8％，中位数租金达到1,239美元。
除了上述租金涨幅较大的城市外，美国其他城市的上涨情况较为细微或基本与去年同期持平。
-哪些城市租金下跌？
全美排名前35的大都会中，俄勒冈州波特兰市的租金下降幅度，其中租金中位数较上年同期下降1.8％至1,834美元。
在美国的250个城市中，25个城市出现了租金5%以上的下滑，但主要以城市排名100以后的中小城市为主，除了马萨诸塞州科德角和新泽西州的大西洋城。
威斯康辛州的简斯威尔租金中位数成为全美跌幅，达到13.3%，降至792美元。
时间再往前推，实际上自2000年之后，美国前50大城市的房屋租赁率都有所提高，其中除了少数城市的房屋租赁率在缓慢平稳上升，大部分城市，尤其是经济发达的大都会的房屋租赁率都有着相对迅猛的涨势。
虽然世纪之初的前十年美国的的房地产繁荣导致房屋拥有率有所增加，但金融危机之后，各城市经济不均衡的复苏情况导致许多家庭无奈之下只能选择租房而非购房，尤其是许多核心大都会区。
现阶段，美国的房价已经超越了经济危机前的高位，其增长速度甚至已经盖过了美国居民的工资增长速度。因此，对于美国当地普通的购房者来说，购房的可支付能力越来越薄弱了。
这种情况下，租房似乎成为了越来越多地美国居民的选择，尤其是年轻一代来说。
自2006年以来，全美前50大城市中的房屋租赁率都有所提高。
-全美各大城市房屋租赁率
截至2018年6月，全美35.7％的住宅被租用。这比2016年底的37.3%的比率略有下降，但比世纪初的十年有所增加。数据显示，2006年全美的房屋租赁率为31.1％; 在2000年为32.5％是。
不出所料的是，全美经济最发的的一些大都会地区因需求高、房价高，导致房屋租赁率要比其他城市高得多。
全美房屋租赁率排行：
1、迈阿密（弗罗里达州）69.9%
2、纽约（纽约州）68%
3、波士顿（马塞诸塞州）65%
4、洛杉矶（加利福尼亚州）64.1%
5、旧金山（加利福尼亚州）62.1%
6、华盛顿特区60.8%
7、密尔沃基（威斯康星州）59.2%
7、达拉斯（得克萨斯州）59.2%
9、孟菲斯（田纳西州）56.1%
10、奥斯汀（得克萨斯州）55.1%
除此之外，包括圣地亚哥、西雅图等在内的共29座城市的房屋租赁率超过了50%。对比2006年，全美仅有16座城市的租赁率过半，2000年也只有20座城市。
-为何大城市房屋租赁率不断攀升？
其实，房屋的租赁率和自有率能够从很大程度上反应美国房市的现状。
世纪之初，宽松的购房政策、欣欣向荣的经济等多重因素不断推动着美国人民的购房脚步，导致本世纪的前十年，全美的住房自有率不断攀升。
但自经济危机之后，美国的房产市场经历了大幅度的下滑，房价狂跌，经历前所未有的低谷。2012年前后，在经济开始艰难复苏的同时，房市整体走落的大局势也彻底被扭转了。
但伴随着房价一路走高，美国购房者的可支付能力却呈现反向趋势。库存量的持续地位更是导致许多城市的房产市场极度供不应求，价值利率的不断增长，将不少购房者从购房市场推向了租房市场。
租房市场的热闹一方面推高了房租租金，另一方面也将许多城市的房屋租赁率推向了前所未有的高位，超过了当地的住房自有率，这其中，经济发达的大都会地区首当其冲。
如旧金山、西雅图、波士顿、纽约等大都会地区，科技产业是其经济发展的主要动力之一，雇员趋向年轻化，流动性也较强，相较购房而言，租房是他们更加倾向的选择。
并且，数据显示，居民的流动更加倾向于大城市之间。比如美国科技城市旧金山，因着硅谷的存在，如今整个湾区成为了当今世界经济发展的火车头，但伴随而来的，是难以承受的房价和水涨船高的生活成本。只是许多居民选择被迫“逃离”。但他们逃去了哪里？显然不是经济发展相对较为缓慢的小城市，而是另一座同样以科技为本，但房价、生活成本却远远低于旧金山的城市——西雅图。
对比两座城市的房屋租赁率我们就能够得出结论了：旧金山的房屋租赁率率高居全美第五，为62.1%，而西雅图的房屋租赁率为53.9%。
对美国人来说，工作意味着一切，因此，不少经济发达都会区的居民在有选择的情况下，依然会选择大城市之间的流动。这也成为美国主要大都会得去租金和房屋租赁率逐步走高的根本原因之一。
本文数据来源于美国权威房产网站Zillow，由有路全球地产数据研究中心整理分析。
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