越老越吃香？为什么日本的房子很老也不怕

近年来，随着日本房价相对便宜，房贷廉这些事儿被越来越深入的了解，身边越来越多的朋友已开始转战目标。去日本买个二手房，如果每个月房租的收入，高于每月物业管理费，修缮基金以及折旧成本，基本上是不赔的。

购入一套房龄稍老的二手公寓作为出租用，我们要看的不仅仅是目前眼下，还得稍微看得再远一些。房龄稍老的二手公寓到了的年头，势必将面对是否面临将拆除重建。这个时候，也先别急着说“在这之前就转手卖掉”，再往后想一想，没准儿能帮我们再以超低价蹭得一套新房子。

首先，拆除重建，需要获得全体业主80%以上的同意，才能进行。日本经济腾飞时期建造的大量40年以上房龄的老楼，却难以进行拆除重建。为什么？当年的青壮年业主，现已高龄，拆除重建时所需的费用，对依靠养老金生活的人来说，负担过重。因此，导致难以实现80%以上的同意率。

如何实现老业主们开开心心签字同意呢？我们得先理解两方面。

①老业主们并不都属于清贫

一个人青壮时期的学历职历，在很大程度上决定了年老后的生活经济状态。手头宽裕的老邻居与手头拮据的老邻居，在面对拆除重建问题时的态度也是两样。邻居的个人信息不方便打探，但这栋楼当年销售时的定价定位是可以打探到的。房价高低很自然的区分了业主层次。

②掏得起拆除重建时的补差价

在日本的公寓和一户建一样，业主不但拥有建筑物的所有权，也拥有土地所有权。只是公寓的土地所有权，并非具体哪个位置、哪一块地，而是按自家公寓建筑面积来计算比例。拆掉重建，地还是那块地，建筑物重建而已。业主不用再花钱买地，但必须为拥有新的建筑物买单。

然而，怎样的情况下，才可以少掏钱，甚至不掏钱呢？举个例子吧。

以前盖的住宅楼，鲜有高层或超高层。当年只盖6层，也许现在能建成个10层以上的楼。当时停车场清一色是非机械化的平面停车模式，也许现在可以高科技立体式。翻建新楼时，可以充分利用空间。

比如：从平面停车到立体停车，停车场所占土地面积缩减，车位未减。多出来的土地，用以增加户数（下图所示黄色部分）。

新增户数的销售额，就的减小了旧业主（蓝色部分）的负担额。负担额变小，不但可使旧业主们轻松签名同意翻建，也使得我们这些后来入住的房东，蹭到一趟顺风车，以超低价换得一套新公寓。

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