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2018年购买英国房产要留意哪些新变化?

总体而言,对于购买英国房产的人来说,购房出租(Buyto Let)在2017年仍是收获了一个比较有竞争力的收入。那么在2018年,英国的房屋出租市场会是怎样的一个情形呢?房东们都需要注意些什么?

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一、PRA新规的推行与落实

英格兰银行审慎监管局(Prudential Regulation Authority,PRA)在2017年推出了新规。他们收紧了对于购房出租贷款投放的标准。投资者必须能够提供资金证明,确保在利率升高后仍能偿还贷款。并且房租收入还必须高于自身房贷的45%。

这意味着,在某些房价增长潜力高,但是租金收入比较低的地段,购买出租房将很难申请到贷款。未来想要在英国购买出租房,贷款门槛变高了。

这条规定将在2018年得到更彻底的落实。届时拥有四套房产以上的房东,将面临更加严格的审查机制,同时获贷的难度也更大。

二、Top-slicing评估

这是一项在PRA新规推行之后,各大借贷机构推出的一项应对的评估机制。银行将借款人的可证明的、经常性的盈余收入和他们的租金收入计算在内,以计算出抵押贷款的可负担性。虽然这些计算更加严格,但成功率很高。如此一来,对那些拥有较高可支配收入源的借款人是一个比较好的消息。

三、中介行业的变化

2018年,房产中介这块市场可能会出现一定的变化,这对私人房东也将产生影响。不久前起草的《租户费用法案》(Tenant Fees Bill),已经获得初步进展,在未来有望出台。

这项法案旨在对中介机构加强监管,提升透明度,避免其双向收费,降低租户的成本。其中还明确了押金归还等一系列目前界定方式模糊化的问题。

此项法案如果得到通过,势必对中介机构造成利益上的损失。房东更应该对此提升警惕。因为新法案的作用对象是中介和租户,中介公司受到的这一部分损失,可能会以提升代理费,或者减少出力等方面从房东身上获得补偿。

四、长租协议

2017年9月,英国社区大臣 Sajid Javid 公开发言称,当地政府应当相出合理的方式,激励房东和租户达成一年的长租协议。

同样的观点在2017年11月的《秋季预算案》中再次被重复,这意味着“政府鼓励长租”在未来有很大的可能落实。房东们必须早做准备。

对于政府来说,长租人员的增加,意味着人口的流动性降低,便于管理。对基础设施的需求变得稳定,同时减少交通负担,无疑是一件好事。

不过对房东而言,这却是一把好坏参半的双刃剑。多数房东喜欢长租,它能使自己房产的价值发挥到最大。长租意味着稳定的租金收入,无需承担空置的风险。同时也不再需要中介公司管理自己的房产,可以节省很大一笔开支。

但长租往往意味着不灵活。例如不可控因素的出现(利率调高致使每月还贷数额增加),房东将不得不在租期内通过各种手段调高租金,使得双方都不愉快。

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五、福利救济金的变化(Universal Credit Change)

福利救济金( Universal Credit)的政策将在2018年得到一些改善。目前提及的修订版本中,有对房东释放利好的消息。

啥是福利救济金?

英格兰、苏格兰和威尔士的统一福利救济金( Universal Credit)包括:低收入补贴(Income support)、失业救济( Income-based jobseeker’s allowance)、就业收入补助(Income-related employment support allowance)、住房补贴(Housing benefit)…

从2017年2月份开始,申领人在申请福利救济金(Universal Credit )的当天就能得到,而不是像从前那样有一个7天的延期。到2018年4月,申领人还将在两周之后获得房屋补贴(Housing Benefit)。

六、未来利率方面的变化

2017年11月,英国央行通过决议,10年来首次调高利率。这一举措相当于回到了脱欧之前的利率。那么未来这样的加息情况还会不会出现呢?

目前英国央行表示,2017年9月份出现3%的通货膨胀率是此次调高基准利率的关键性因素。英格兰银行副行长Ben Broadbent在接受BBC采访时表示,未来充满了一系列的不确定性因素,谁也无法保证。

但就现有的形式看来,未来可能还会采取几次加息举措,将通货膨胀率维持在一个较低的水平,同时激励对外贸易。

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提示:

PRA新规已经推行,目前英国40多家银行已经开始对贷款政策进行微调,但具体细节却各有差异。如需贷款买房,务必提前留意银行信息,多方比较。由于基准利率的上升,和信贷机构的政策变化,2018年的贷款方式和数额可能与往年存在差异。

房东们需要结合自身房产的实际情况,及时做出调整,例如提高租金。政策不停在变动,不变的是对出租房持续增高的需求。说白了,供需关系不改变,根本性的难题和矛盾解决不了,其他的都只是围绕着打转…… 这也是投资英国出租房被持续看好的原因。

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