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美加息后房贷利率刷16月新高 4招教你省省省

如果你想贷款买房,你应该看到近的贷款利率在不断走高!12月16号,30年期房贷利率已经上升到4.16%,达到16个月来的水平!

更有美国当地银行透露,不久后,针对美国境外人士的购房贷款利率可能会到5%左右!该如何节省利息支出呢?以下方法都需要根据个人财务状况来选择。

招:抢先机!

以前,每次美国那边房贷利率一有点风吹草动,房小妞就会先跑来跟大家奔走相告。

点击查看 >>>【美国买房流程一点通】 【美国贷款流程一点通】

美加息后房贷利率刷16月新高 4招教你省省省

一年前,30年期房贷利率为3.96%,分析师原本美国明年中才有可能上升至4%,没料到川普赢得大选没多久,本月16号,30年期房贷利率已经上升到4.16%!

在美国当地利率还处于4%以下时,房小妞就提醒过大家,随着美国经济的不断向好,加息气氛浓重,房贷利率也会有所上,甚至在2017年破5%都是有可能的!

有些购房者听进去了,有些却没有。

听进去的人早早的买了房,锁定了较低的房贷利率。没听进去的人呢,只能现在悔不当初。

有报道指出,2017年,美国还将再加息3次,想要争取到低的利率?那就现在下手吧!

第二招:买“点数”

何为“点数”(Discount Points)

“点数”有两种,Discount Points 和 Origination Points,通常大家谈的是 Discount Points,就是一种通过预先支付费用,从而获得贷款利率降低的房贷产品。所谓“点数”就是借款人在贷款时预先支付给银行的费用,1个“点数”等同于贷款金额的1%。 比如,办50万美元的贷款,买1个“点数”就要支付5千美元。


第三招:重新贷款

这招适用于已经购买房产的朋友,如果你的房贷利率是浮动的,会根据市场行情上浮或下调。

美加息后房贷利率刷16月新高 4招教你省省省

在加息通道上,房贷利率一般都是上浮的,所以,可以通过申请重新贷款,来寻找更合适的银行做相对较低的贷款利率。

如果把长期贷款重贷为一个比较短的贷款,比如说,把一个 30 年的房贷重贷为 15 年, 15 年贷款的息率通常比 30 年贷款的息率低,较短的贷款期意味著更短的时间把贷款付清,但同时,较短期的贷款也意味著较高的月供。擧个例子,把一个剩下 25 年的 30 年 6% 息率的贷款,重贷为 15 年 3.5% 息率的贷款。原本的贷款额是 $350,000 ,我们把剩下的 $331,500 重贷。原本的贷款额是 $350,000 ,按照息率 6% , 30 年期算,月供是 $2,098.44 。剩下 25 年( 300 个月) =$2,098.44 x 300 = $629,532 ( 25 年的本金加利息)。重贷后的额度是 $331,500 ,息率 3.25% , 15 年期,月供是 $2,329.36 , 15 年( 180 个月) = $2,329.36 x 180 = $419,284.80 ( 15 年的本金加利息),因此。这个例子裡 面,如果我们把 30 年贷款重贷为 15 年,我们会省了 $210,247.20 利息开支。

当考虑去做重新贷款时,则需要考虑现有的息率,每个月省下的利息开支是否可以抵消重贷的费用,费用大概是贷款额的 2% 。比如说,如果你的房贷只剩下几年,你的月供大概是更加多地在付本金,那么你不会考虑再延长你的房贷多 15 或 30 年了。另外,做重新贷款时,意味著你是用新的贷款去付旧的贷款,贷款银行会调查你的财物状况,例如信用分数,收入,负债与收入的比例,等等。


第四招:提前还贷

双周供

当然,如果你本就有一大笔现金,可能一开始就会少申请一点房贷,但既然已经申请一大笔房贷,那么赶紧还清本金的方法可以是双周供,一个月付两次,而不是一个月一次的月供。比方说,30年期、5%固定利率的20万元房贷,折合月供是1073.64元。这笔金额的一半是536.82元,每两周付一次这个数字,一年后,你实际比原先多还了一个月。因为每年算52周的话,双周供就是每年还贷26次,相当于还了13个月。

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这样你就能缩短还贷期,尽早让本金余额变小从而节省利息。具体算来,18万6512元的利息将减少为15万1787元,省了将近3万5000元。而且还能提早近五年还清房贷。

一次结清

便不是一次全部付完,一次付一大笔钱,也有助于尽快还完本金。比方说你收到一笔2万元的奖金或遗款,在还贷期年就还进去了,那么30年贷款期内总额达18万6512元的利息,就会减少为13万1551元,也就是说省了将近5万5000元的利息,且能把还款期缩减大约六年。

而便是还多那么一点点,小钱也能积聚出不小的效应。比方你在年只不过多还2000元,那也能让总利息额降到17万9954元,省下6557元,还贷期则缩减七个月。

如果想提前偿还本金 在头五年付

对购房者来说,分摊还款时提前偿还本金,每月月费是不变,但可以有助于缩短供款期。由于大多数的贷款刚开始是主要付利息部分,越早付本金,往后的利息就越少。举例来讲,如果每年多付一个月的月费,这一个月的额外付款将会有助于更快付清房贷。以房贷 50 万美元计算, 30 年的房贷利率为 4.53% ,每月月供为 $2542 ,如果每年年头多付一个月的月供,就可以把 30 年的供款期缩短为 26 年,因为缩短了 4 年供款期,就节省了 $67,582 的利息。

什么情况比较适合提前偿还本金?

可以部分偿还本金。举例来讲,如果购房者房贷 22 万美金,利息为 4% ,房贷期限 30 年。有如下偿还本金方式:

1 每个季度多付一个月的费用,可以节省 $65,000 利息及提早 11 年把房贷付清。

2 把月费除以 12 ,再把这个数加到每个月的月费上。这样的还款方式可以为你节省 $24,000 及把供款期缩短 4 年。

3 增加每月付款额,比如说,你的月供为 $2,000 ,现在突然你的工资有了大幅度提升,你可以把每月付款额从 $2,000 改为 $2,500 。

4 多付每个月的付款额,比如把尾数的零钱付整, 长期来说也可以节省数目的利息。

另外,在大部分情况下,额外的付款会直接付到本金,但是,有某些情况 银行会把付款算到下个月的金额,比如说,一个客人在每个月的 1 号有自动付款,他在月底提前付款,银行会以为他是在付下个月的月费,系统会自动跳过下个月的月费。

提早偿还本金并不适合所有人

关于儘早偿还房贷,有一些需要注意的地方,比如购房人的财务状况与资金流动状况,对此,建议保留的资金储备来应付这种风险。除此之外,另外有当购房者需要使用之前投入房贷裡面的资金,则可能需要申请 Home Equity Line of Credit (房屋抵押信用额),如果银行拒绝贷款申请,那购房者就不能够使用那笔财产,除非财物状况得到改善。

然而,一些顾问也并不推崇这一方式,反而认为提早还清房贷并不是明智之举。面对这个问题,购房者需要考虑自己的房贷息率,如果你的房贷利率比较低,那你应该考虑先付清你的信用卡卡债或者其它息率比较高的债务。另外,购房者也可以把钱用作其他的,比如加大退休计划,或者其他产品。另外,房产的用途也在需要的考虑因素之内。

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