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教你投:奥兰多度假屋$34万 合法又好租!

以奥兰多来说,好的教育区房中价位三十几万美金能买到屋况格局不错的房子,新房也大多在三十五到四十几万左右,比起动辄一二百万美金房价的大城市而言要来的实惠。

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教你投:奥兰多度假屋仅$30万起 合法又好租!

奥兰多位于阳光之州佛罗里达的中部,由于气候及生㓉机能佳十分适合华人居住,也由于迪士尼等各大主题乐园的加持,造就了度假观光产业的盛行。

另外奥兰多也是知名的会展,同时也有跃居全美的的医疗产业城市,东南边的LakeNona为着名的医疗城,有许多大型医疗院所及研究进驻,深受许多如医生等医疗产业人员或外派人士的欢迎,光是此区就带动超过五万个以上的就业机会。

再加上美国网球协会将其总部迁移至此,兴建中的二百多座网球球埸将于2016年底前完工,主要训练全美的网球选手及举办各种大型国际比赛,週边的新社区、商埸等也一一开发建设中,运动产业的兴盛也指日可待。

同时奥兰多也是养老,大型养老社区如Village等也很受到欢迎,这些产业及相关议题都是促使奥兰多房产不断上的主要原因。

生活水平各方面相对也较低,另外佛州无所得收入税,在奥兰多生活,年收入与许多城市相比还是比较低的,这也是许多考虑退休后来美居住的买家考量的因素之一。以下图来看已经有一些曾经生活在大城市的人逐渐搬到奥兰多来了。

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如何选择好的房产呢?


看距离远近及周边生活机能

要看位置!大部分短租度假屋的游客主要以到迪士尼等各大主题乐园游玩为主,所以车程距离在25-35以内是比较适合的。

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太远的距离便设施再好,对游客来说还是比较不方便,吸引力也相对降低, 是否方便上高速高路及到机场的时间也须了解。

另外周边是否有、餐厅及商埸等方便吃饭及购物等也必须考量。

选择房屋种类

以奥兰多目前的房地产市场来説,独立屋仍是,很多中国买家会觉得有私人泳池及院子,维护上麻烦且增加费用,这点和外国人的观点不同,尤其是度假屋,带私人泳池的独立屋通常是热门出租的,其次是联排屋,才是公寓。

因为对美国本地人或外国人来说,度假就是要放松,房子越大越宽敞住起来舒服!另外有泳池及后院除了享受外也比较有隐私。至于维护清洁大多是由管理公司负责处理,这一点买家倒是不须担心,此项原则对选择本地的教育区房来説也是一样的。

其实众所周知,奥兰多已经是全球火热的旅游市场之一了,很多加拿大等其他欧美国家的人也会在此置业,一年有几个月来此避寒度假。

所以不少开发商更是看中这里的商机,在此开发高端度假村,部分对外出售给者做短租,一部分留给当地人做住宅。这样的项目不论从舒适度、出租率还是率都相对比其他一般住宅要好很多。


社区设施是否完善

度假屋比照酒店,通常越新的社区设施越好,有会所、大型社区泳池、网球场、健身房等,更好的有滑水道、独木舟、高尔夫球场等等,以吸引入住游客,便不外出在社区内也能玩得尽兴,有些新社区更提供购物、到府按摩及免费接送各大主题乐园等贴心服务。

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不过要注意的是,社区设施越多相对HOA社区维护费也越高,如果是自家人也想度假享受就选择好一点的设施,如果是纯则要考量一下费用的平衡,HOA一般低的在$165美元左右,高的$350-$450 也是很常见的,当然越高的费用也会提供其他原本须另外付费的项目如电视、网络及私人泳池维护等。

度假屋格局及内装家具

以度假屋来説6-8房在很多社区是相当受欢迎的,三房以下的虽然出租率也不错,但因不高,HOA等固定费用不变,相对来说较不划算,另外房间数愈多比较能与一般酒店区隔,对人数多喜欢几个家庭一起度假的外国人来说,吸引力较大也便宜。

度假屋因为和酒店一様都是放在网上宣传预订,所以房子的内装家具也成了吸引租客的一大,许多屋主会把不同房间用不同主题设计及购置家具,目的就是为了提高关注度及出租率。

二手房度假屋通常附整套家具,新建案则需另外添购,但这方面有专门包套的傢俱公司可供选择比较省心,对度假屋熟悉的房地产经纪人一般也会提供相关的信息给买家。


预算及

二手度假屋从十几万到六七十万甚至更高的都有,买家可以依自己的预算选择适合的房子,但千万不要有错误的观念以为便宜就是好的!

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应该看的是,再便宜的房子如果买了不高,扣除费用后所剩无几这样就失去的效益,我的客户常会告诉我他们听朋友说用很低的价格买房,但我的回答是有几个真正,其实算算就知道。以度假屋来说一般6-8房以上因为高,扣除相关房产税、保险、管理及清洁等费用后,会比较高一些,一般二手房短租大约在6~8%左右,经营的好更高的也有。

看房龄及屋况

在美国其实新屋及二手房的有时差异其实不大,但度假屋的新建案通常设计较新颖另外内部挑高,住起来较舒服,不管从外观或内装来说都是比较吸引人的,维修费也较低,预算高喜欢新房的人可以考虑。

二手房则大多位于成熟社区,不过房龄和屋况不成正比,主要是看屋主是否有定期维护,一般十到二十年以内的房子,大部分都仍维持的不错,对于预算较低不太在意内装设计的人是不错的选择,只是要注意购买屋龄太老的房子,维修费用较高,同时也要准备更新空调、屋顶及管缐等,能每年购买房屋保固(Home Warranty),一年大约五百多美金,可以较低价格维修及更新。

如果以纯想有较高的角度来看,奥兰多的度假屋无疑是很好的选择。

在美国各地有不同的区域划分(Zoning), 如果是划分为住宅区(Residential)一般只能做为自住或七个月至一年以上的长租使用,有些社区或区域甚至规定不能出租或不得分租,所以买家购买前务必确认清楚。

如果是做为短租的区域,一般划分的是有规划的地段建设PUD(Planned Unit Development)或是短期出租(Short Term Rental),在大奥兰多地区,主要集中在Kissimmee, Davenport及少数在Dr. Phillips等几个区域,如果您是想偶尔来度假自住,就必须购买这些可允许短租区域的房子,这样不使用的时候可以由管理公司帮您出租,如果想以长租房做短期出租,违反区域划分就可能会被邻居检举而触犯法律。

所以购置大开发商开发的,且可以合法短租的度假屋,不论从出租率、合法性、和率都会是安心之选!

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