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新手手册:后期租赁之房东涉及的法律知识(下)

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新手手册:后期租赁之房东涉及的法律知识

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6、业主打算加租应需要怎样的手续?

业主加租通知要在执行前九十天发给租客。

如租客没有定期合同的话,所谓逐月 (Month byMonth) 交租,业主仍须提前九十天的通知,才可以实施新。如租客有定期合同,则视合同是否许可在期内调整。

若不许可的话,九十天通知应在合约到期前发出。当然,租客有权反对加租。加租只是容许调整到"市场"租值,在九十天通知书内,业主要提到租客反对的权利,他们可能向"Office of FairTrading"要求审查加租的幅度。

租客要在收到通告后三十天内向该办事处申请。现在的法例已经没有限制加租的次数,要求是九十天前通知。

如果租客在合法加租通知后,拒绝交新租怎么办?这样与不交租的情况一样,一旦超过十四天,业主便可发出"搬出通告"和申请收楼令。

7、如果租客不按时交租应如何处理?

要是租客超过十四天都不交足房租,业主有权发出"搬出通告".当然,租客有可能因短期的经济问题要求业主通融一下,尽快补交。这样,业主是有权接纳或拒绝的,但如果因此而到租务法庭想把租客赶走,法庭接受业主令租客搬出的机会恐怕不高。但如果租客接到业主发出"搬出通知"在十四天内仍置之不理?法例是准许业主赶走这样的租客。

要将这样的租客赶走,业主需要做到以下步骤:

①当租客超过十四天还不交清,业主发出一份书面的"搬出通告"(Notice to Vacate),表格可在政府的Office of Fair Trading拿到。

②向租务法庭(VCAT)申请收楼(Possession Order),并把申请表副本送给租客一份。

③给租客两份反对通告表格。

④给租客一份有收楼令的住客须知。

上面的①③④的表格均在Office Of Fair Trading索取。这四份档要用以下的其中一种方法交给租客?否则无效。

A亲手交给租客

B交到租客的住所?若他不在在可留给十六岁以上住在那里的住客。

C用挂号信邮寄给租客。

如上所说,租客在十四天内仍不理会通告,业主可向法庭要求收楼令。一旦收楼令发出之后,业主可购买收楼令执行书。这执行书指令员警在十四天内到该住所赶走租客。员警一般在行动之前的几天书面通知租客,这样他们自动搬走的可能性会大些。但无论如何,业主无权自行赶走租客?只有员警才有权力这样做。

8、在什么情况下?可立刻逐走租客?

如果租客和他的访客恶意损坏住宅,或者危害到邻居的安全,业主有权发出要他们搬走的通告,如果要使之有效力,业主可同时向租务法庭申请紧急收楼令,要求法庭聆听桉件,并给予收楼令。

9、业主管理物业须知

住宅物业租出去后,若要收回,有以下几种情况和条件:

①业主要卖房:这是所谓交吉卖楼,业主想交空屋给新业主。在还未期满满之时,住客是有权继续的;在结束前至少六十天之前,业主应该发出书面通知给租客,要求租客在结束后交出住房。关键在于业主要给租客六十天的书面通知,才是有效的通知。

②业主要收楼自住:业主至少必须六十天之前通知租客。与项条款一样,在期内,业主无权中途收楼,快要等到期满才可以收回。自住的定义为本人、配偶、子女、父母或其他倚靠者用来作住宅。如果业主在收楼后十二个月内再出租,租客有权向租务法庭申请搬回,而要业主赔偿损失。如果业主在租楼时已预先证明物业是自己的住宅,这样业主只需给予租客十四天的通知,在期面前的十四天,书面通知租客要收楼自住。

③收楼改作商业用途:这是业主准备把楼宇改为非住宅用途,则在期满前六十天书面通知租客便可。非住宅用途包括商用或工业用等。

④楼宇需要拆除和大装修:如前一样,业主必须提前六十天通知租客。

⑤政府征用?须提前六十天通知。

⑥无需任何理由收楼:如果业主在期满九十天前,已经书面形式通知租客到期要搬出,业主无需给予租客任何理由。如果租客原本的已期满,现在只是定期交或周租,所谓Periodic Tenancy,则六十天通知便足够。

⑦另外若是短于六个月的,所需的通知也是六十天,而不是一般的九十天。如果通知期满后,租客仍然不愿意搬走,业主可向租务法庭申请指令租客搬走。

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